Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Was eine Insolvenz für Käufer bedeutet
Stellt der Bauträger einen Insolvenzantrag, stoppen meist die Bauarbeiten. Handwerker werden nicht mehr bezahlt und ziehen ab. Das Insolvenzgericht setzt einen vorläufigen Insolvenzverwalter ein, der die Lage prüft.
Für Käufer stellen sich drei Fragen:
- Bekomme ich das Eigentum an meiner Wohnung oder meinem Grundstücksanteil?
- Was passiert mit den Raten, die ich bereits gezahlt habe?
- Wer baut fertig und was kostet das zusätzlich?
Die gute Nachricht: Das deutsche Bauträgerrecht ist auf diesen Fall ausgelegt. Wer nach Baufortschritt gezahlt hat und eine Vormerkung im Grundbuch hat, verliert sein Geld in der Regel nicht vollständig. Mehrkosten für die Fertigstellung sind aber häufig. Wie Bauträgerverträge allgemein aufgebaut sind, erklärt der Ratgeber Neubau kaufen.
Ihr Schutz: Ratenzahlung nach MaBV
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erlaubt dem Bauträger nur, Geld nach Baufortschritt zu verlangen (§ 3 MaBV). Der Kaufpreis wird in höchstens sieben Raten gezahlt, jeweils nach Abschluss bestimmter Bauabschnitte, etwa Rohbau, Dach oder Fenster.
Die erste Rate darf erst fällig werden, wenn unter anderem:
- der Vertrag wirksam ist,
- für Sie eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
- die Freistellung von Grundpfandrechten der Bank des Bauträgers gesichert ist,
- die Baugenehmigung vorliegt oder der Bau zulässig ist.
Haben Sie nur gezahlt, was dem Baufortschritt entspricht, steht Ihren Zahlungen ein entsprechender Wert im Bau gegenüber. Zusätzlich haben Verbraucher Anspruch auf eine Sicherheit von fünf Prozent für die rechtzeitige Fertigstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB). Alternativ kann der Bauträger alle Zahlungen durch eine Bürgschaft absichern.
Die Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Sie ist insolvenzfest: Der Insolvenzverwalter muss den Anspruch auf Eigentumsübertragung erfüllen (§ 106 Insolvenzordnung).
In der Praxis heißt das:
- Sie bekommen das Eigentum an der Wohnung oder am Grundstücksanteil, wenn Sie den Kaufpreis entsprechend dem Bauzustand zahlen.
- Grundschulden der Bank des Bauträgers sind durch die Freistellungserklärung so geregelt, dass Sie lastenfrei Eigentum erhalten, wenn Sie Ihre Zahlungen leisten.
- Die Pflicht des Bauträgers, fertigzubauen, fällt dagegen häufig weg. Der Insolvenzverwalter kann wählen, ob er den Vertrag insoweit erfüllt. Meist lehnt er das ab.
Prüfen Sie deshalb sofort per Grundbuchauszug, ob Ihre Vormerkung eingetragen ist, und sichern Sie Ihre Unterlagen.
Sofort-Checkliste: Was Sie jetzt tun sollten
- Keine weiteren Raten zahlen, wenn der Baufortschritt nicht nachgewiesen ist. Lassen Sie den Bautenstand von einem unabhängigen Sachverständigen feststellen.
- Unterlagen sichern: Kaufvertrag, Baubeschreibung, Zahlungsbelege, Ratenanforderungen, Bürgschaften, Mängellisten, Fotos.
- Grundbuchauszug anfordern und prüfen, ob Ihre Vormerkung eingetragen ist.
- Kontakt mit dem Insolvenzverwalter aufnehmen, schriftlich nachfragen, ob er den Vertrag erfüllen will.
- Bank informieren: Die Auszahlung Ihres Darlehens sollte gestoppt werden, bis die Lage klar ist. Fragen Sie nach Bereitstellungszinsen.
- Fachanwalt beauftragen: Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüft Ihre Ansprüche, Sicherheiten und Fristen.
- Andere Käufer kontaktieren: Gemeinsam handeln ist meist günstiger.
Fertigstellung durch die Erwerbergemeinschaft
Bei Eigentumswohnungen schließen sich die Käufer häufig zusammen, um den Bau selbst fertigzustellen. Mit der Eintragung der ersten Vormerkungen besteht in der Regel bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, die gemeinsam handeln kann.
Typischer Ablauf:
- Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen: Was ist gebaut, was fehlt, was ist mangelhaft?
- Kostenermittlung für die Fertigstellung und Aufteilung auf die Käufer
- Vereinbarung mit dem Insolvenzverwalter, etwa über Zugang zur Baustelle, Unterlagen und Verrechnung der Restkaufpreise
- Beauftragung eines Baubetreuers oder Generalunternehmers
Die Mehrkosten können erheblich sein, weil Handwerker neu beauftragt werden müssen und Preise gestiegen sind. Ob und in welcher Höhe Sie diese gegen die noch offenen Kaufpreisraten verrechnen können, hängt vom Einzelfall ab. Ansprüche gegen den Bauträger melden Sie zur Insolvenztabelle an; die Quote ist oft gering.
Vorsorge für künftige Käufer
Wer heute einen Neubau vom Bauträger kauft, kann das Risiko begrenzen:
- Bonität und Referenzen des Bauträgers prüfen, etwa fertiggestellte Projekte besichtigen.
- Nur nach MaBV-Ratenplan zahlen, niemals Vorauszahlungen leisten.
- Auf die Fünf-Prozent-Sicherheit für die Fertigstellung bestehen.
- Jede Rate erst nach Prüfung des Bautenstands freigeben, idealerweise durch einen eigenen Sachverständigen.
- Sonderwünsche nur gegen Sicherheit bezahlen.
Bauträgern hilft ein transparenter Vertrieb, das Vertrauen der Käufer zu gewinnen. Hinweise zur Vermarktung in schwierigen Zeiten gibt der Ratgeber Neubau verkaufen bei hohen Zinsen. Diese Informationen ersetzen keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Ist mein Geld weg, wenn der Bauträger insolvent ist?
Nicht unbedingt. Haben Sie nach MaBV-Ratenplan gezahlt und ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen, steht Ihren Zahlungen ein entsprechender Bauwert gegenüber. Mehrkosten für die Fertigstellung sind aber häufig.
Muss ich nach der Insolvenz des Bauträgers weiter Raten zahlen?
Zahlen Sie keine weiteren Raten ohne nachgewiesenen Baufortschritt und ohne Klärung mit dem Insolvenzverwalter. Lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.
Bekomme ich trotz Insolvenz das Eigentum an meiner Wohnung?
In der Regel ja. Die Auflassungsvormerkung ist insolvenzfest, der Insolvenzverwalter muss die Eigentumsübertragung erfüllen.
Wer baut fertig, wenn der Bauträger pleite ist?
Meist lehnt der Insolvenzverwalter die Fertigstellung ab. Dann stellen die Käufer den Bau oft gemeinsam als Erwerbergemeinschaft fertig.
Welchen Anwalt brauche ich bei Bauträgerinsolvenz?
Einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, idealerweise mit Erfahrung im Insolvenzrecht.
Rechtsgrundlagen: § 3 MaBV (Ratenzahlung nach Baufortschritt) · § 106 InsO (Vormerkung) · § 650m BGB (Sicherheit Fertigstellung) · § 103 InsO (Wahlrecht des Insolvenzverwalters)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.