Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Finanzierungsberater · Stand 05.10.2026
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Mit einer festen Zinsbindung hat die Bank sich verpflichtet, Ihnen das Geld zu einem bestimmten Zins zu leihen, und Sie haben sich verpflichtet, diesen Zins zu zahlen. Lösen Sie das Darlehen vorzeitig ab, entgehen der Bank Zinsen, mit denen sie gerechnet hat. Dafür darf sie einen Ausgleich verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung.
Bei Verbraucherdarlehen regelt § 502 BGB den Anspruch. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also die übliche Baufinanzierung, gibt es anders als bei Konsumkrediten keine feste prozentuale Obergrenze. Die Bank darf aber nur den tatsächlichen Schaden ersetzt verlangen, keinen zusätzlichen Gewinn. Die Entschädigung kann deshalb von wenigen hundert bis zu vielen tausend Euro reichen.
Wann die Bank eine Entschädigung verlangen darf
Während der Zinsbindung können Sie ein Immobiliendarlehen nicht einfach kündigen. Ein Recht zur vorzeitigen Kündigung haben Sie nach § 490 Abs. 2 BGB nur bei einem berechtigten Interesse, frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung. Ein berechtigtes Interesse liegt vor allem vor, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, etwa wegen Scheidung, Umzug, Arbeitslosigkeit oder Krankheit. Auch wenn Sie ein günstigeres Angebot einer anderen Bank nutzen möchten, braucht es eine Einigung.
In diesen Fällen muss die Bank die vorzeitige Rückzahlung akzeptieren, darf aber die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Gleiches gilt, wenn Sie sich mit der Bank freiwillig auf eine vorzeitige Ablösung einigen. Bei Sondertilgungen im vertraglich vereinbarten Rahmen fällt keine Entschädigung an.
Wann keine Entschädigung anfällt
- Ende der Zinsbindung: Kündigen Sie zum Ablauf der Zinsbindung, ist keine Entschädigung fällig.
- Nach zehn Jahren: Bei längerer Zinsbindung dürfen Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), ebenfalls ohne Entschädigung.
- Variable Zinsen: Darlehen ohne feste Zinsbindung können Sie mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Unzureichende Angaben im Vertrag: Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag die Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend enthält (§ 502 Abs. 2 BGB).
- Kündigung durch die Bank: Kündigt die Bank, etwa wegen Zahlungsverzugs, gelten andere Regeln; hier lohnt rechtlicher Rat.
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
Bei älteren Darlehen war der sogenannte Widerrufsjoker bekannt: Mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung ließ sich ein Vertrag noch Jahre später widerrufen, ohne Entschädigung. Für Immobiliendarlehen, die zwischen 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, hat der Gesetzgeber dieses Recht im Juni 2016 auslaufen lassen.
Für Verträge ab dem 21. März 2016 erlischt das Widerrufsrecht bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, auch wenn die Belehrung fehlerhaft war. Bei Verträgen dazwischen kommt es auf den Einzelfall an. Die Rechtsprechung ist umfangreich. Wenn Sie glauben, dass Ihr Vertrag Fehler enthält, lassen Sie ihn vor einer Ablösung von einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht prüfen.
So wird die Entschädigung grob berechnet
Banken nutzen meist die Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht vergleicht die Bank den Zins, den Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem Ertrag, den sie erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld in sichere Kapitalmarktpapiere wie Pfandbriefe mit gleicher Restlaufzeit anlegt. Die Differenz wird abgezinst. Abziehen muss die Bank ersparte Verwaltungskosten und das wegfallende Ausfallrisiko.
Ein grobes Rechenbeispiel ohne Abzinsung und Abzüge: Restschuld 200.000 Euro, Restlaufzeit vier Jahre, Zinsdifferenz ein Prozentpunkt ergibt etwa 200.000 × 1 % × 4 = 8.000 Euro. Berechnet werden darf höchstens bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie ohnehin hätten kündigen können, also längstens bis zum Ablauf von zehn Jahren. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und prüfen Sie sie.
Wie Sie die Entschädigung senken oder vermeiden
- Zeitpunkt wählen: Liegt das Ende der Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Grenze nah, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten.
- Sondertilgungen nutzen: Zahlen Sie vor der Ablösung noch die vertraglich erlaubten Sondertilgungen.
- Pfandtausch: Kaufen Sie eine neue Immobilie, akzeptiert die Bank manchmal, das Darlehen auf das neue Objekt zu übertragen.
- Übernahme durch den Käufer: Einige Banken lassen zu, dass der Käufer das Darlehen übernimmt.
- Nachrechnen lassen: Verbraucherzentralen prüfen Berechnungen gegen Gebühr.
Wenn Sie wegen eines Verkaufs ablösen, hilft eine realistische Immobilienbewertung, um den Erlös gegen Restschuld und Entschädigung zu rechnen.
Häufige Fragen
Wann muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Wenn Sie einen Baukredit während der festen Zinsbindung vorzeitig ablösen, zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Bei Kündigung zum Ende der Zinsbindung, zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung (§ 489 BGB), bei variablen Darlehen und wenn der Vertrag die nötigen Angaben zur Berechnung nicht enthält.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und dem Unterschied zwischen Vertragszins und heutigem Kapitalmarktzins ab. Eine feste Obergrenze gibt es bei Immobiliendarlehen nicht.
Darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf verlangen?
Ja. Sie muss die vorzeitige Rückzahlung bei berechtigtem Interesse wie einem Verkauf akzeptieren, darf aber den Zinsschaden ersetzt verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB).
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen?
Ja. Verbraucherzentralen und Fachanwälte rechnen die Forderung nach; Fehler in der Berechnung oder im Vertrag kommen vor.
Rechtsgrundlagen: § 490 BGB (Außerordentliches Kündigungsrecht) · § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung) · § 489 BGB (Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers) · § 356b BGB (Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehen)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.