Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Finanzierungsberater · Stand 05.10.2026
Die Faustregel: Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent
Banken finanzieren am liebsten den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Denn Grunderwerbsteuer, Notar und Makler schaffen keinen Gegenwert, den die Bank im Notfall verwerten könnte. Deshalb gilt als Untergrenze: Die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst.
Als solide gilt, wenn Sie darüber hinaus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises einbringen. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro in einem Land mit 6 Prozent Grunderwerbsteuer wären das grob 32.000 bis 46.000 Euro Nebenkosten, je nachdem, ob eine Maklerprovision anfällt, plus 40.000 bis 80.000 Euro Eigenanteil. Wie viel Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, zeigt der Budget-Rechner.
Diese Kaufnebenkosten kommen auf Sie zu
- Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent in Bayern, bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Den Satz legt jedes Land selbst fest.
- Notar und Grundbuch: zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
- Maklerprovision: beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher zahlen Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer (§ 656c BGB), üblich sind bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Rechnen Sie dazu einen Puffer für Umzug, Küche und kleine Reparaturen ein. Ihre genauen Nebenkosten ermittelt der Kaufnebenkostenrechner für jedes Bundesland.
Warum mehr Eigenkapital günstiger ist
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Das ist der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, weil die Bank vorsichtig rechnet.
Typische Stufen sind 60, 80, 90 und 100 Prozent Beleihungsauslauf. Mit jeder Stufe nach oben steigt der Zins. Der Unterschied wirkt über die ganze Zinsbindung: Schon ein kleiner Aufschlag kostet bei einem großen Darlehen über zehn Jahre schnell einen fünfstelligen Betrag. Umgekehrt kann es sich lohnen, ein paar tausend Euro mehr einzubringen, um die nächstbessere Stufe zu erreichen. Wie sich Zins und Tilgung auf die Rate auswirken, sehen Sie im Finanzierungsrechner.
Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung
Bei einer Vollfinanzierung leiht die Bank den gesamten Kaufpreis, bei einer 110-Prozent-Finanzierung zusätzlich die Nebenkosten. Das ist möglich, wenn Einkommen und Arbeitsplatz sehr sicher sind, etwa bei Beamten oder langjährig Angestellten mit gutem Gehalt.
Die Nachteile: Der Zins liegt deutlich höher, die Bank verlangt meist eine höhere Tilgung, und die Restschuld ist nach zehn Jahren noch groß. Müssen Sie in den ersten Jahren verkaufen, etwa wegen Trennung oder Jobwechsel, reicht der Erlös oft nicht, um das Darlehen abzulösen. Eine Vollfinanzierung ist deshalb kein Tabu, sollte aber bewusst und mit Reserve auf dem Konto gewählt werden. Mehr zur Grundlage lesen Sie im Ratgeber Baufinanzierung verstehen.
Was als Eigenkapital zählt
- Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
- Wertpapiere und Fonds, die Banken je nach Schwankung mit Abschlag ansetzen
- Bausparguthaben, oft zusammen mit dem zugeteilten Bauspardarlehen
- Ein schuldenfreies Grundstück, auf dem Sie bauen
- Schenkungen oder zinsgünstige Darlehen der Familie, wenn sie nachrangig sind
- Förderkredite, die manche Banken wie Eigenkapital behandeln, zum Beispiel aus KfW-Programmen
Wichtig: Behalten Sie eine Rücklage von mindestens drei bis sechs Nettogehältern, die Sie nicht in den Kauf stecken. Eigenkapital, das am Ende fehlt, lässt sich nur teuer nachfinanzieren. Legen Sie der Bank außerdem Nachweise vor, woher das Geld stammt, etwa Kontoauszüge oder einen Schenkungsvertrag.
Eigenleistung: die „Muskelhypothek“
Wer beim Bau oder bei der Sanierung selbst anpackt, kann diese Arbeit als Eigenleistung einbringen. Banken erkennen sie aber nur in begrenztem Umfang an und wollen eine nachvollziehbare Aufstellung sehen: welche Arbeiten, wie viele Stunden, welcher Gegenwert. Realistisch sind Malerarbeiten, Bodenbeläge, Abriss oder Gartenarbeiten.
Planen Sie Eigenleistung vorsichtig. Arbeiten dauern neben dem Beruf meist länger als gedacht, und Fehler bei Elektrik, Abdichtung oder Statik werden teuer. Beim Kauf einer bezugsfertigen Wohnung spielt Eigenleistung kaum eine Rolle. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus oder einem Neubau kann sie die Finanzierung dagegen spürbar entlasten.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland etwa 5,5 bis über 12 Prozent des Kaufpreises. Gute Konditionen gibt es meist ab 10 bis 20 Prozent Eigenkapital zusätzlich.
Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, mit einer Voll- oder 110-Prozent-Finanzierung. Sie setzt ein hohes, sicheres Einkommen voraus und kostet deutlich mehr Zinsen.
Zählt Bausparguthaben als Eigenkapital?
Ja. Angespartes Bausparguthaben werten Banken wie Eigenkapital, ebenso Tagesgeld und Wertpapiere, letztere oft mit Abschlag.
Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an?
Nur einen begrenzten Teil und nur mit nachvollziehbarer Aufstellung der Arbeiten. Die genaue Grenze legt jede Bank selbst fest.
Sollte ich mein ganzes Erspartes in die Immobilie stecken?
Nein. Halten Sie eine Rücklage von mindestens drei bis sechs Nettogehältern für Reparaturen und unerwartete Ausgaben zurück.
Rechtsgrundlagen: § 656c BGB (Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien) · § 11 GrEStG (Steuersatz) · § 489 BGB (Kündigungsrecht des Darlehensnehmers)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.