Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Fehler 1: Kaufnebenkosten unterschätzen
Viele Erstkäufer rechnen nur mit dem Kaufpreis. Dazu kommen aber Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision. Je nach Bundesland sind das etwa 5,5 bis über 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro sind das rund 20.000 bis über 40.000 Euro, die die Bank in der Regel nicht finanziert.
Fehlt dieses Geld am Ende, bleibt nur ein teurer Nachkredit oder der Rückzieher. Rechnen Sie die Nebenkosten deshalb vor der ersten Besichtigung aus, zum Beispiel mit dem Kaufnebenkostenrechner. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, erklärt der Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich?.
Fehler 2: keine Rücklage für Reparaturen
Mit dem Kauf werden Sie selbst zum Vermieter Ihrer eigenen vier Wände. Heizung, Dach, Fenster und Leitungen altern, und niemand übernimmt die Rechnung. Als grobe Orientierung legen Hausbesitzer jährlich einen Betrag zurück, der mit dem Alter des Hauses steigt.
Bei Eigentumswohnungen zahlen Sie zwar über das Hausgeld in die gemeinsame Erhaltungsrücklage ein. Ist diese aber dünn, drohen Sonderumlagen. Für das eigene Sondereigentum, also Bad, Küche und Böden, brauchen Sie ohnehin eine eigene Reserve. Planen Sie die Rücklage fest in die Monatsrechnung ein, statt nur die Darlehensrate zu betrachten.
Fehler 3: Protokolle und Unterlagen nicht lesen
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Ob das Dach in zwei Jahren saniert wird, ob es Streit mit dem Verwalter gibt oder ob schon eine Sonderumlage beschlossen ist, steht in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Viele Käufer lesen sie nicht oder nur flüchtig.
Fordern Sie die Protokolle der letzten drei Jahre, den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Teilungserklärung an, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Worauf Sie im Einzelnen achten sollten, zeigt die Checkliste Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen prüfen. Bei Häusern gehören Baupläne, Grundbuchauszug und Belege über Modernisierungen dazu.
Fehler 4: zu kurze Zinsbindung
Eine kurze Zinsbindung wirkt oft günstiger, weil der Zins etwas niedriger ist. Das Risiko: Nach fünf oder zehn Jahren ist noch ein großer Teil des Darlehens offen, und niemand weiß, wo die Zinsen dann stehen. Steigen sie, kann die neue Rate Ihr Budget sprengen.
Wählen Sie die Zinsbindung so, dass die Restschuld am Ende überschaubar ist. Längere Bindungen von 15 oder 20 Jahren kosten meist einen Aufschlag, geben aber Planungssicherheit. Und: Darlehen mit mehr als zehn Jahren Bindung können Sie nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB). Was nach der Zinsbindung passiert, erklärt der Ratgeber Anschlussfinanzierung.
Fehler 5: kein finanzieller Puffer
Wer jede Monatsrate bis an die Grenze ausreizt, gerät schon bei kleinen Änderungen in Not: Elternzeit, Teilzeit, ein Jobwechsel, eine kaputte Heizung. Viele Berater empfehlen, dass die Rate einen deutlichen Abstand zum frei verfügbaren Einkommen lässt.
Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Sie die Rate auch mit einem geringeren Einkommen tragen könnten. Vereinbaren Sie, wenn möglich, einen Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen im Darlehensvertrag. Damit können Sie die Rate später anpassen oder schneller zurückzahlen. Ein Notgroschen außerhalb der Finanzierung gehört zu jedem soliden Plan. Ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten überhaupt rechnet, zeigt der Rechner Mieten oder kaufen.
Fehler 6: Preis nicht mit dem Markt vergleichen
Ein Angebot wirkt günstig, solange man keinen Vergleich hat. Erstkäufer orientieren sich oft nur an anderen Anzeigen. Angebotspreise sind aber Wunschpreise der Verkäufer, keine tatsächlichen Verkaufspreise.
Besser sind amtliche Daten: Gutachterausschüsse werten echte Kaufverträge aus und veröffentlichen Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren. Im Preisatlas und auf der Preiskarte sehen Sie diese Werte für Ihre Gegend. Wie Sie sie lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert und Vergleichsfaktor. Liegt ein Angebot weit darüber, fragen Sie nach dem Grund und verhandeln Sie. Eine sachliche Begründung mit amtlichen Zahlen überzeugt Verkäufer meist mehr als ein pauschales Gegenangebot.
Fehler 7: unter Zeitdruck entscheiden
In gefragten Lagen sind gute Angebote schnell weg. Das verleitet dazu, ohne gründliche Prüfung zuzusagen oder den Notarvertrag nicht genau zu lesen. Verbraucher bekommen den Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung. Nutzen Sie diese Zeit und fragen Sie beim Notar nach, was Sie nicht verstehen.
Schneller und trotzdem gründlich sind Sie, wenn die Vorarbeit steht: Finanzierungsbestätigung der Bank, Budget, Wunschlagen und Ihre Fragen an Verkäufer und Verwalter. Mit einem Suchauftrag erfahren Sie von neuen Angeboten innerhalb von Minuten und gewinnen Zeit für die Prüfung. Den Ablauf vom Angebot bis zum Grundbuch zeigt der Ratgeber Wohnung oder Haus kaufen.
Häufige Fragen
Was ist der häufigste Fehler beim ersten Immobilienkauf?
Die Kaufnebenkosten zu unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler machen je nach Bundesland etwa 5,5 bis über 12 Prozent des Kaufpreises aus.
Welche Zinsbindung ist beim ersten Kauf sinnvoll?
Eine, bei der die Restschuld am Ende überschaubar ist. Oft sind das 15 oder 20 Jahre; nach zehn Jahren dürfen Sie ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen.
Wie viele Protokolle der Eigentümerversammlung sollte ich lesen?
Mindestens die der letzten drei Jahre. Dort stehen geplante Sanierungen, beschlossene Sonderumlagen und Streitpunkte in der Gemeinschaft.
Wie viel Geld sollte nach dem Kauf übrig bleiben?
Als Notgroschen mindestens drei bis sechs Nettogehälter, zusätzlich zu einer laufenden Rücklage für Reparaturen.
Wie erkenne ich, ob der Kaufpreis angemessen ist?
Vergleichen Sie ihn mit amtlichen Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse, nicht nur mit anderen Angebotspreisen.
Rechtsgrundlagen: § 489 BGB (Kündigungsrecht des Darlehensnehmers) · § 17 BeurkG (Prüfungs- und Belehrungspflichten, Zwei-Wochen-Frist) · § 24 WEG (Einberufung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.