Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Finanzierungsberater · Stand 05.10.2026
Warum Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen
Die meisten Baukredite sind Annuitätendarlehen mit einer festen Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Am Ende dieser Zeit ist das Darlehen in aller Regel noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchen Sie dann einen neuen Zins, also eine Anschlussfinanzierung.
Der neue Zins richtet sich nach dem Marktniveau zu diesem Zeitpunkt. Liegt er höher als Ihr alter Zins, steigt die Rate, oder die Laufzeit verlängert sich. Deshalb lohnt es sich, die Anschlussfinanzierung früh zu planen. Schauen Sie dazu in Ihren Vertrag: Wann endet die Zinsbindung, wie hoch wird die Restschuld sein, welche Sondertilgungsrechte haben Sie noch? Mit diesen Zahlen rechnen Sie im Finanzierungsrechner verschiedene Szenarien durch.
Prolongation: bei der eigenen Bank verlängern
Die einfachste Lösung ist, bei Ihrer bisherigen Bank zu bleiben. Die Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist (§ 493 BGB). Häufig kommt das Angebot früher.
Der Vorteil: kaum Aufwand, keine neue Grundschuld, keine Kosten beim Notar oder Grundbuchamt. Der Nachteil: Ihre Bank weiß, dass ein Wechsel Mühe macht, und bietet nicht immer den besten Zins. Nehmen Sie das Angebot deshalb nicht ungeprüft an. Holen Sie Vergleichsangebote ein und verhandeln Sie. Schon ein kleiner Zinsunterschied macht bei einer sechsstelligen Restschuld über die Jahre viel Geld aus.
Umschuldung: zu einer anderen Bank wechseln
Bei einer Umschuldung löst eine neue Bank Ihr altes Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Das ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, wenn Sie fristgerecht zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Das Gesetz erlaubt die Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Die neue Bank braucht als Sicherheit die Grundschuld. Meist wird die bestehende Grundschuld abgetreten, das kostet Notar- und Grundbuchgebühren, in der Regel aber deutlich weniger als eine neue Eintragung. Rechnen Sie diese Kosten in den Vergleich ein. Planen Sie ausreichend Vorlauf, denn die neue Bank prüft Einkommen und Immobilie wie beim ersten Kredit.
Forward-Darlehen: den Zins im Voraus sichern
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Viele Banken bieten das bis zu etwa fünf Jahre im Voraus an.
Für diese Sicherheit zahlen Sie einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Ein Forward-Darlehen ist wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen: Steigen sie, haben Sie gewonnen. Fallen sie, zahlen Sie mehr als nötig, sind aber an den Vertrag gebunden. Wer keine höhere Rate verkraften könnte, gewinnt damit Planungssicherheit. Wer finanziellen Spielraum hat, kann auf die Absicherung verzichten. Prüfen Sie auch, ob die Bank eine Bereitstellungsgebühr verlangt, wenn Sie das Geld später nicht abrufen.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Haben Sie eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, dürfen Sie das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Das ist wichtig, wenn Sie eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung gewählt haben und die Zinsen nach zehn Jahren niedriger liegen. Dann können Sie kündigen und günstiger umschulden, eventuell mit einem Forward-Darlehen, das genau zum Kündigungstermin startet. Achten Sie auf den Stichtag: Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss. Mehr zur Entschädigung bei früherer Ablösung lesen Sie im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.
Zeitplan für Ihre Anschlussfinanzierung
- Etwa drei bis fünf Jahre vorher: Restschuld ermitteln und überlegen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist.
- Etwa ein Jahr vorher: Angebote vergleichen, Unterlagen sammeln, Sondertilgungen nutzen.
- Einige Monate vorher: Prolongationsangebot der Bank prüfen und verhandeln.
- Spätestens einen Monat vorher: Bei Wechsel das alte Darlehen fristgerecht kündigen.
Prüfen Sie zugleich, ob Sie die Tilgung erhöhen können, damit die Restschuld schneller sinkt. Ist die Immobilie seit dem Kauf im Wert gestiegen, verbessert das oft den Beleihungsauslauf und damit den Zins. Eine aktuelle Immobilienbewertung hilft bei den Verhandlungen. Grundlagen zu Zins und Tilgung erklärt der Ratgeber Baufinanzierung verstehen.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens ein Jahr vor Ende der Zinsbindung. Wer sich gegen steigende Zinsen absichern will, kann schon bis zu etwa fünf Jahre vorher ein Forward-Darlehen abschließen.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank. Bei der Umschuldung löst eine neue Bank das alte Darlehen ab.
Kann ich meinen Baukredit nach 10 Jahren kündigen?
Ja, wenn die Zinsbindung länger als zehn Jahre läuft. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis zum Start steigen, und kostet mehr, wenn sie fallen. Es ist eine Absicherung, keine Wette auf sichere Gewinne.
Was kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?
Vor allem Notar- und Grundbuchgebühren für die Abtretung der Grundschuld. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei Kündigung zum Ende der Zinsbindung nicht an.
Rechtsgrundlagen: § 489 BGB (Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers) · § 493 BGB (Informationen während des Vertragsverhältnisses) · § 488 BGB (Darlehensvertrag)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.