Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören (Sondereigentum) und was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum). Dazu gehört der Aufteilungsplan mit eingezeichneten Grenzen. Prüfen Sie, ob Keller, Stellplatz, Terrasse oder Gartenanteil wirklich zu Ihrer Einheit gehören oder nur als Sondernutzungsrecht zugewiesen sind.
Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben: wie Kosten verteilt werden, ob Vermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt ist, wer Fenster oder Balkone instand hält. Weicht sie vom Gesetz ab, gilt meist die Gemeinschaftsordnung. Achten Sie auch auf den Miteigentumsanteil, denn danach richten sich in der Regel Ihre Kosten und Ihr Stimmgewicht.
Protokolle der letzten drei Jahre
Die Niederschriften der Eigentümerversammlungen sind die wichtigste Quelle für versteckte Kosten. Lesen Sie sie vollständig, nicht nur die Beschlüsse.
- Welche Sanierungen wurden besprochen, vertagt oder beschlossen? Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Aufzug?
- Gibt es beschlossene oder angekündigte Sonderumlagen?
- Laufen Rechtsstreitigkeiten mit Eigentümern, Verwalter oder Handwerkern?
- Gibt es Eigentümer mit Hausgeldrückständen?
- Wie oft wechselt der Verwalter, und wie ist die Stimmung?
Wiederholt vertagte Maßnahmen sind ein Warnsignal: Irgendwann müssen sie bezahlt werden, oft teurer als geplant. Fragen Sie beim Verkäufer auch nach Einladungen zur nächsten Versammlung, denn die Tagesordnung zeigt, was bald entschieden wird.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan legt fest, welches Hausgeld die Eigentümer im laufenden Jahr vorauszahlen und wie viel in die Erhaltungsrücklage fließt (§ 28 WEG). Die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich ausgegeben wurde, und weist für jede Wohnung eine Nachzahlung oder ein Guthaben aus.
Vergleichen Sie beides: Liegen die Ausgaben regelmäßig deutlich über dem Plan, wird das Hausgeld wahrscheinlich steigen. Lassen Sie sich die aktuelle Höhe des Hausgelds für Ihre Wohnung schriftlich bestätigen. Was darin steckt und welcher Teil sich bei Vermietung umlegen lässt, erklärt der Ratgeber Hausgeld erklärt.
Erhaltungsrücklage und Vermögensbericht
Die Erhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparkonto für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Seit der WEG-Reform 2020 muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht vorlegen, der den Stand der Rücklage und das übrige Vermögen der Gemeinschaft zeigt.
Eine feste Mindesthöhe schreibt das Gesetz nicht vor. Entscheidend ist das Verhältnis zum Zustand des Hauses: Ein älteres Gebäude mit anstehender Dachsanierung braucht eine deutlich höhere Rücklage als ein junger Neubau. Teilen Sie die Rücklage durch die Zahl der Einheiten oder rechnen Sie Ihren Anteil nach Miteigentumsanteil aus. Reicht sie für absehbare Maßnahmen nicht, wird eine Sonderumlage wahrscheinlich. Diese Kosten sollten in Ihre Preisverhandlung einfließen.
Beschluss-Sammlung
Der Verwalter muss eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Darin stehen alle Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen seit Juli 2007 in zeitlicher Reihenfolge, auch solche aus Umlaufverfahren außerhalb einer Versammlung.
Die Sammlung ergänzt die Protokolle. Hier finden Sie ältere Beschlüsse, die bis heute gelten, zum Beispiel Regeln zur Kostenverteilung, zur Nutzung des Gartens oder zu genehmigten baulichen Veränderungen. Als Kaufinteressent haben Sie kein eigenes Einsichtsrecht. Der Verkäufer als Eigentümer kann Sie aber bevollmächtigen oder die Unterlagen für Sie anfordern. Verweigert der Verkäufer das, ist Vorsicht angebracht.
Energieausweis, Grundbuch und weitere Unterlagen
- Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Er zeigt Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes und die Effizienzklasse. Eine schlechte Klasse kann künftige Sanierungskosten bedeuten.
- Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentümer, Belastungen wie Grundschulden und Rechte Dritter, etwa Wegerechte oder Wohnrechte.
- Hausordnung und Verwaltervertrag: Wer verwaltet, zu welchen Kosten und wie lange?
- Mietvertrag: Ist die Wohnung vermietet, übernehmen Sie den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Den gesamten Ablauf vom Angebot bis zum Grundbuch zeigt der Ratgeber Wohnung oder Haus kaufen. Ob der Preis zur Lage passt, verrät der Preisatlas.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Beschluss-Sammlung, Energieausweis und Grundbuchauszug.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Sie sollte zum Alter und Zustand des Hauses passen und absehbare Sanierungen abdecken.
Darf ich als Käufer die Beschluss-Sammlung einsehen?
Nicht aus eigenem Recht. Der Verkäufer kann Sie bevollmächtigen oder die Unterlagen beim Verwalter für Sie anfordern.
Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde?
Maßgeblich ist grundsätzlich, wer Eigentümer ist, wenn die Zahlung fällig wird. Regeln Sie die Kostentragung deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag.
Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört und was allen gemeinsam. Die Gemeinschaftsordnung regelt Kosten, Nutzung und Zusammenleben.
Rechtsgrundlagen: § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht) · § 24 WEG (Niederschrift und Beschluss-Sammlung) · § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer) · § 19 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung, Erhaltungsrücklage)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.