Grundsteuer seit 2025: Neue Bewertung und Ländermodelle

Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026

Warum es eine neue Grundsteuer gibt

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alte Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Sie beruhte auf Werten von 1964 im Westen und 1935 im Osten. Der Gesetzgeber musste die Bewertung neu regeln.

Alle Eigentümer mussten deshalb 2022 und 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Die Finanzämter haben daraus neue Werte festgestellt. Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Gemeinden die Grundsteuer auf dieser Grundlage.

Die Berechnung erfolgt in drei Stufen:

1. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest (bzw. in einigen Ländern die maßgeblichen Flächen).
2. Das Finanzamt setzt mit der Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag fest.
3. Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz und verschickt den Grundsteuerbescheid.

Ob Sie mehr oder weniger zahlen als früher, hängt stark vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze 2025 angepasst.

Das Bundesmodell

Das Bundesmodell nach dem Bewertungsgesetz gilt in elf Ländern: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen nutzen es mit abweichenden Steuermesszahlen.

Für Wohngrundstücke rechnet das Bundesmodell mit einem vereinfachten Ertragswert. Einfließen:

• Bodenrichtwert und Grundstücksfläche
• Wohnfläche und Gebäudeart
• Baujahr
• Eine pauschale Nettokaltmiete, die das Gesetz nach Land, Gebäudeart und Mietniveaustufe der Gemeinde vorgibt

Die tatsächliche Miete spielt keine Rolle. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im November 2025 für verfassungsgemäß gehalten. Dagegen sind Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Bodenrichtwerte Ihrer Lage können Sie im Preisatlas einsehen.

Die Ländermodelle

Fünf Länder haben eigene Gesetze erlassen:

• Baden-Württemberg, Bodenwertmodell: Bewertet wird nur der Grund und Boden, also Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Das Gebäude spielt keine Rolle. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gilt eine ermäßigte Messzahl.
• Bayern, Flächenmodell: Maßgeblich sind Grundstücks- und Gebäudefläche mit festen Äquivalenzbeträgen je Quadratmeter. Lage und Wert spielen keine Rolle.
• Hessen, Flächen-Lage-Modell: Ausgangspunkt sind die Flächen, ergänzt um einen Lagefaktor, der den Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum Durchschnitt der Gemeinde setzt.
• Niedersachsen: ebenfalls ein Flächen-Lage-Modell, mit eigener Lageberechnung.
• Hamburg, Wohnlagemodell: Flächenmodell mit Abschlag für normale Wohnlagen.

Je nach Modell profitieren unterschiedliche Eigentümer. Im Bodenwertmodell zahlen etwa Eigentümer großer Grundstücke in teurer Lage oft mehr, Eigentümer von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oft weniger.

Bescheide richtig prüfen

Prüfen Sie den Grundsteuerwertbescheid oder den entsprechenden Bescheid Ihres Landes genau. Fehler sind dort am häufigsten:

• Stimmen Grundstücksfläche und Wohn- bzw. Nutzfläche?
• Ist das Baujahr richtig, bei Kernsanierung gegebenenfalls ein späteres Jahr?
• Stimmt die Gebäudeart, etwa Ein- oder Zweifamilienhaus?
• Wurde der richtige Bodenrichtwert verwendet?
• Sind Garagen, Nebengebäude und Miteigentumsanteile richtig zugeordnet?

Wichtig ist die Reihenfolge der Bescheide. Fehler beim Wert müssen Sie gegen den Bescheid des Finanzamts geltend machen. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde können Sie nur Fehler rügen, die die Gemeinde selbst gemacht hat, etwa beim Hebesatz. Hat sich bei Ihrem Grundstück etwas geändert, etwa durch Anbau oder Abriss, müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen.

Einspruch und Fristen

Gegen Bescheide des Finanzamts können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen (§ 355 Abgabenordnung). Ein Brief gilt grundsätzlich am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben. Der Einspruch ist kostenlos und kann schriftlich oder über ELSTER eingelegt werden.

Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde ist je nach Land Widerspruch oder direkt Klage möglich. Die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung.

Ist die Frist abgelaufen, können Sie bei sachlichen Fehlern eine Fortschreibung des Werts beantragen, etwa wenn sich eine Fläche als falsch herausstellt. Weil gegen das Bundesmodell und das Landesmodell Baden-Württemberg Verfassungsbeschwerden laufen, können Sie in einem offenen Einspruchsverfahren unter Hinweis darauf das Ruhen des Verfahrens beantragen. Die Pflicht zur Zahlung entfällt dadurch nicht. Ein Einspruch ohne konkreten Fehler hat meist wenig Aussicht.

Grundsteuer und Vermietung

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Steigt die Grundsteuer, steigt die Nebenkostenvorauszahlung entsprechend.

Vermieter sollten Grundsteuerbescheide deshalb besonders sorgfältig prüfen: Ein zu hoher Wert belastet die Mieter und macht die Wohnung im Wettbewerb teurer. Umgekehrt dürfen Sie nur die tatsächlich festgesetzte Grundsteuer abrechnen.

Bei Eigentumswohnungen erhält jeder Eigentümer einen eigenen Bescheid für seinen Miteigentumsanteil. Für die Steuererklärung ist die Grundsteuer bei vermieteten Objekten als Werbungskosten in der Anlage V abziehbar. Mehr zu den Pflichten als Vermieter lesen Sie im Ratgeber Wohnung vermieten. Aktuelle Entwicklungen am Markt fasst der Marktbericht zusammen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen: Grundsteuergesetz (GrStG) · Bewertungsgesetz (BewG) · § 355 AO (Einspruchsfrist)

Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.