Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbschaft annehmen oder ausschlagen: Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Bei überschuldetem Nachlass sollten Sie schnell handeln.
- Erbnachweis besorgen: Einen Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht dieses meist für das Grundbuch.
- Grundbuch berichtigen: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei.
- Finanzamt informieren: Den Erwerb müssen Sie innerhalb von drei Monaten dem Erbschaftsteuerfinanzamt anzeigen, sofern das nicht bereits über Notar oder Gericht geschieht.
- Gebäude sichern: Versicherungen, Heizung, Wasser und Post prüfen, Leerstand dem Gebäudeversicherer melden.
Erbschaftsteuer: Freibeträge
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG):
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern bei Erbschaft: 100.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Personen: 20.000 Euro
Ehepartner erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag. Die Freibeträge gelten je Erbfall und gegenüber jedem Erblasser getrennt.
Bewertet wird die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Hält das Finanzamt einen zu hohen Wert fest, können Sie mit einem Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent. Über eine Reform der Erbschaftsteuer wird politisch diskutiert; im Oktober 2026 gelten die genannten Beträge.
Steuerfrei als Familienheim
Das selbst genutzte Familienheim kann vollständig steuerfrei vererbt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Voraussetzungen:
- Der Verstorbene hat bis zum Tod selbst darin gewohnt oder war aus zwingenden Gründen, etwa Pflegebedürftigkeit, daran gehindert.
- Der Erbe bestimmt die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung und zieht in der Regel innerhalb von sechs Monaten ein.
- Der Erbe bewohnt die Immobilie zehn Jahre lang selbst.
Für Ehepartner gilt keine Größengrenze. Für Kinder ist die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter begünstigt; der darüber liegende Anteil wird besteuert.
Wer vor Ablauf von zehn Jahren auszieht, verkauft oder vermietet, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Ausnahme: Zwingende Gründe, etwa eigene Pflegebedürftigkeit, machen die Selbstnutzung unmöglich.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Die Entscheidung hängt von Zustand, Lage, Ihrer Lebenssituation und den Steuern ab.
- Verkaufen bringt Liquidität und ist oft die Lösung für Erbengemeinschaften. Ob Einkommensteuer anfällt, hängt von der Spekulationsfrist ab, die der Erbe vom Verstorbenen übernimmt.
- Vermieten sichert laufende Einnahmen, bedeutet aber Verwaltung, Instandhaltung und Pflichten als Vermieter. Ob sich das lohnt, zeigt der Mietrendite-Rechner. Den Einstieg beschreibt der Ratgeber Wohnung vermieten.
- Selbst nutzen kann die Erbschaftsteuer sparen, bindet Sie aber zehn Jahre.
Klären Sie vorher den Marktwert. Eine erste Einschätzung liefert die Online-Bewertung, Vergleichspreise finden Sie im Preisatlas. Beachten Sie auch energetische Nachrüstpflichten nach einem Eigentümerwechsel, mehr dazu im Ratgeber zum Heizungsgesetz.
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen können sie nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Laufende Verwaltung wie Reparaturen oder Vermietung entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen.
Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, droht die Teilungsversteigerung. Sie dauert lange, kostet Gebühren und bringt oft weniger als ein freihändiger Verkauf.
Bessere Wege sind meist:
- Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
- Die Erben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös.
- Ein Miterbe verkauft seinen Erbteil; die anderen haben dann ein Vorkaufsrecht.
Ein neutrales Wertgutachten verhindert Streit über den Preis.
Häufige Fragen
Wie viel kann ich steuerfrei erben?
Kinder erben bis 400.000 Euro steuerfrei, Ehepartner bis 500.000 Euro, Enkel bis 200.000 Euro. Geschwister und andere Personen haben nur 20.000 Euro Freibetrag.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich ins geerbte Haus einziehe?
Ehepartner und Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie es unverzüglich beziehen und zehn Jahre selbst bewohnen. Bei Kindern ist die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter begünstigt.
Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?
Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung beim Grundbuchamt gebührenfrei. Kosten für einen Erbschein kommen gegebenenfalls hinzu.
Kann ein Miterbe den Verkauf der geerbten Immobilie verhindern?
Einen freihändigen Verkauf kann er blockieren, weil alle zustimmen müssen. Jeder Miterbe kann aber die Teilungsversteigerung beantragen.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Einkommensteuer fällt nur an, wenn seit dem Kauf durch den Verstorbenen weniger als zehn Jahre vergangen sind und keine Eigennutzung vorliegt. Erbschaftsteuer ist davon unabhängig.
Rechtsgrundlagen: § 16 ErbStG (Freibeträge) · § 13 ErbStG (Steuerbefreiungen, Familienheim) · § 2042 BGB (Auseinandersetzung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.