Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Die Miete festlegen
Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ergibt sich aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde oder aus Vergleichswohnungen. Einen schnellen Überblick gibt der Mietspiegel-Rechner.
Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die neue Miete höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und nach umfassender Modernisierung. Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert.
Eine zu hohe Miete kann der Mieter später zurückfordern. Eine zu niedrige Miete lässt sich dagegen nur in engen Grenzen erhöhen. Alle Details stehen im Ratgeber Miete richtig festlegen. Ob sich die Vermietung insgesamt rechnet, zeigt der Mietrendite-Rechner.
Der Mietvertrag
Ein schriftlicher Mietvertrag ist nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Verwenden Sie ein aktuelles Muster, zum Beispiel von einem Eigentümerverband, und passen Sie es an.
- Vertragsparteien und Wohnung: alle Mieter, genaue Lage, mitvermietete Keller, Stellplätze und Einbauküche
- Miete und Betriebskosten: Nettokaltmiete und Vorauszahlung getrennt. Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, die im Vertrag vereinbart sind.
- Mietdauer: Unbefristete Verträge sind der Regelfall. Eine Befristung braucht einen gesetzlich anerkannten Grund, etwa geplanten Eigenbedarf.
- Staffel- oder Indexmiete: nur, wenn Sie sie ausdrücklich vereinbaren
Vorsicht bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen. Viele Formulierungen sind nach der Rechtsprechung unwirksam, etwa starre Fristen. Vor Vertragsschluss müssen Sie dem Mieter außerdem den Energieausweis vorlegen.
Kaution richtig anlegen
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen, üblicherweise auf einem Mietkautionskonto. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. So ist das Geld auch geschützt, wenn Sie selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Statt Bargeld sind auch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsbürgschaft einer Versicherung möglich, wenn Sie zustimmen.
Nach dem Auszug dürfen Sie die Kaution eine angemessene Zeit einbehalten, um Ihre Ansprüche zu prüfen, etwa für Schäden oder eine ausstehende Nebenkostenabrechnung. Rechnen Sie zügig und nachvollziehbar ab.
Übergabe mit Protokoll
Bei der Schlüsselübergabe sollten Sie den Zustand der Wohnung gemeinsam mit dem Mieter festhalten. Das Protokoll ist bei Streit über Schäden beim Auszug das wichtigste Beweismittel.
- Raum für Raum: Wände, Böden, Fenster, Türen, Sanitär, Küche
- Vorhandene Mängel genau beschreiben und fotografieren, mit Datum
- Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung mit Zählernummer
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Unterschrift beider Seiten, jede Seite erhält ein Exemplar
Je genauer das Protokoll beim Einzug ist, desto einfacher ist die Abnahme beim Auszug. Ein Satz wie „Wohnung in gutem Zustand“ hilft im Streitfall kaum.
Die Wohnungsgeberbestätigung
Ihr Mieter muss sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anmelden. Dafür braucht er eine schriftliche oder elektronische Bestätigung von Ihnen als Wohnungsgeber (§ 19 Bundesmeldegesetz).
Die Bestätigung enthält:
- Name und Anschrift des Wohnungsgebers und gegebenenfalls des Eigentümers
- Art des meldepflichtigen Vorgangs (Einzug) und Datum
- Anschrift der Wohnung
- Namen der meldepflichtigen Personen
Stellen Sie die Bestätigung rechtzeitig aus. Wer sie nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig erteilt, handelt ordnungswidrig. Verboten ist es außerdem, eine Wohnanschrift für eine Anmeldung anzubieten, wenn dort niemand tatsächlich einzieht. Muster stellen viele Gemeinden auf ihren Webseiten bereit.
Steuern: die Anlage V im Überblick
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie erklären sie jedes Jahr in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Steuerpflichtig ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.
Zu den Werbungskosten gehören unter anderem:
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden
- Schuldzinsen für das Darlehen, nicht die Tilgung
- Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten
- Reparaturen und Instandhaltung
Achtung: Hohe Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf können als Herstellungskosten gelten und sind dann nur über die AfA absetzbar. Vermieten Sie deutlich unter der ortsüblichen Miete, etwa an Angehörige, kann das Finanzamt Werbungskosten kürzen. Für Ihre persönliche Lage wenden Sie sich an eine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution bei einer Mietwohnung sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.
Was ist eine Wohnungsgeberbestätigung?
Eine Bestätigung des Vermieters über den Einzug, die der Mieter für die Anmeldung bei der Meldebehörde braucht. Sie ist in § 19 Bundesmeldegesetz vorgeschrieben.
Brauche ich einen Energieausweis, um meine Wohnung zu vermieten?
Ja, in der Regel. Die Pflichtangaben gehören ins Inserat, und dem Mieter müssen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und Reparaturen. Sie geben ihn in der Anlage V an.
Wie finde ich die richtige Miete für meine Wohnung?
Orientieren Sie sich am Mietspiegel Ihrer Gemeinde und an Vergleichswohnungen. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent darüber liegen.
Rechtsgrundlagen: § 551 BGB (Mietsicherheit) · § 19 BMG (Wohnungsgeberbestätigung) · § 556d BGB (Mietpreisbremse) · § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.