Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Lohnt sich der Privatverkauf?
Ein Privatverkauf lohnt sich vor allem, wenn Sie Zeit haben, gut erreichbar sind und eine gefragte Immobilie in gefragter Lage anbieten. Dann melden sich Interessenten auch ohne Vermittler.
Schwieriger wird es bei hohem Preisniveau, vermieteten Objekten, Erbengemeinschaften, Sanierungsbedarf oder wenn Sie weit entfernt wohnen. Hier entscheidet professionelle Vorbereitung oft über Preis und Dauer des Verkaufs.
Rechnen Sie ehrlich: Für Inserat, Telefonate, Besichtigungen und Unterlagen kommen schnell viele Stunden zusammen. Wer zu teuer startet, verliert Wochen und muss später oft deutlicher nachgeben. Prüfen Sie deshalb vor dem Start mit dem Nachfrage-Check, wie viele Suchende es in Ihrer Region für Ihre Objektart gibt. Einen ausführlichen Überblick über den gesamten Verkauf finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen.
Den richtigen Preis finden
Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung. Er sollte sich an dem orientieren, was Käufer für vergleichbare Objekte tatsächlich zahlen, nicht an dem, was andere inserieren.
- Starten Sie mit einer kostenlosen Online-Bewertung als Orientierung.
- Vergleichen Sie mit amtlichen Bodenrichtwerten und Kaufpreisen im Preisatlas.
- Berücksichtigen Sie Zustand, Energieklasse, Etage, Grundriss und Sanierungsstau.
- Bei Erbschaft, Scheidung oder steuerlichen Fragen ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll.
Ein realistischer Preis bringt in den ersten Wochen die meisten Anfragen. Ein Objekt, das lange online steht, wirkt auf Käufer schnell wie ein Ladenhüter.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Käufer und deren Bank verlangen vollständige Unterlagen. Fehlende Dokumente verzögern Finanzierung und Notartermin.
- Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung
- Energieausweis: Pflichtangaben gehören schon in das Inserat, spätestens bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden
- Nachweise über Modernisierungen, zum Beispiel Rechnungen für Heizung, Fenster oder Dach
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Erhaltungsrücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und aktuelle Miethöhe
Ein Teil der Unterlagen kommt vom Grundbuchamt, Katasteramt, Bauamt oder von der Hausverwaltung. Planen Sie dafür einige Wochen ein und stellen Sie vollständige Unterlagen schon vor der ersten Besichtigung bereit. Das wirkt seriös und beschleunigt die Finanzierungszusage des Käufers.
Inserat und Besichtigungen
Gute Fotos bei Tageslicht, ein Grundriss und eine sachliche Beschreibung sind wichtiger als blumige Worte. Nennen Sie Wohnfläche, Zimmer, Baujahr, Zustand, Energiekennwerte und die monatlichen Kosten.
Bei Heimziel können Sie als Privatperson kostenlos inserieren. Anfragen landen gesammelt in Ihrem Konto statt verstreut in mehreren Postfächern.
Für Besichtigungen gilt:
- Lassen Sie sich vorab Namen und Kontaktdaten geben und fragen Sie nach der Finanzierung.
- Bündeln Sie Termine, damit Sie nicht für jede Person einzeln anreisen.
- Räumen Sie Wertsachen und persönliche Unterlagen weg.
- Notieren Sie Fragen, die Sie nicht sofort beantworten können, und reichen Sie die Antwort schriftlich nach.
Verhandlung, Bonität und Notar
Bevor Sie zusagen, sollten Sie eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis sehen. Eine mündliche Zusage ist rechtlich nicht bindend. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam.
Den Notar wählt in der Regel der Käufer, weil er nach dem Gesetz die Kosten der Beurkundung trägt. Der Notar erstellt den Entwurf, den Sie vor dem Termin in Ruhe prüfen sollten. Achten Sie auf Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände, Regelungen zu Mängeln und die Löschung bestehender Grundschulden.
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung für den Käufer. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt er die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Schlüssel und Besitz übergeben Sie erst nach Zahlungseingang.
Typische Risiken und wie Sie sie vermeiden
- Haftung für Mängel: Üblich ist ein Ausschluss der Gewährleistung. Er gilt aber nicht, wenn Sie bekannte Mängel arglistig verschweigen. Legen Sie Feuchtigkeit, Schäden oder fehlende Genehmigungen offen und lassen Sie sie im Vertrag festhalten.
- Zu niedriger Preis: Wer schnell verkaufen will, verschenkt oft Geld. Vergleichsdaten schützen davor.
- Unsichere Käufer: Ohne Finanzierungsnachweis keinen Notartermin vereinbaren.
- Steuern: Bei vermieteten Immobilien kann innerhalb von zehn Jahren Steuer anfallen. Lesen Sie dazu den Ratgeber zur Spekulationsfrist.
- Sicherheit: Keine Besichtigungen allein mit Unbekannten, keine Originalunterlagen herausgeben.
Wenn Ihnen der Aufwand zu groß wird, finden Sie über Heimziel auch geprüfte Makler. Diese Allgemeininformation ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen?
Ja. Jeder Eigentümer darf seine Immobilie selbst verkaufen. Vorgeschrieben ist nur, dass ein Notar den Kaufvertrag beurkundet.
Wer bezahlt den Notar beim Privatverkauf?
Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. Die Kosten für die Löschung Ihrer alten Grundschuld zahlen Sie als Verkäufer.
Brauche ich beim Privatverkauf einen Energieausweis?
Ja, in den meisten Fällen. Die Pflichtangaben gehören in das Inserat, und spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen. Ausnahmen gibt es etwa für Baudenkmäler.
Wo kann ich meine Immobilie privat kostenlos inserieren?
Bei Heimziel inserieren Privatpersonen kostenlos. Anfragen werden gesammelt in Ihrem Konto angezeigt.
Hafte ich nach dem Verkauf für Mängel?
Meist wird die Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen. Für Mängel, die Sie kannten und verschwiegen haben, haften Sie trotzdem.
Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (Beurkundungspflicht) · § 444 BGB (Haftungsausschluss) · § 448 BGB (Kosten der Übergabe und Beurkundung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.