Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Die Grundregel: zehn Jahre
Der Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen gilt als privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Die Regel gilt für Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Sie gilt nicht für Immobilien im Betriebsvermögen; dort sind Gewinne grundsätzlich immer steuerpflichtig.
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen. Das ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil über 1.000 Euro.
Wer viele Objekte in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann außerdem in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Dann gelten andere Regeln, unabhängig von der Zehnjahresfrist.
So wird die Frist berechnet
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Eintragung im Grundbuch und nicht die Schlüsselübergabe. Die Frist beginnt mit dem Kaufvertrag, mit dem Sie die Immobilie erworben haben, und endet mit dem Kaufvertrag, mit dem Sie verkaufen.
Ein Beispiel: Haben Sie am 15. März 2017 gekauft, ist ein Verkaufsvertrag ab dem 16. März 2027 steuerfrei. Wer wenige Tage zu früh beurkundet, kann einen erheblichen Steuerbetrag auslösen.
Haben Sie ein Grundstück gekauft und später selbst gebaut, zählt für die Frist der Kauf des Grundstücks. Ein Gebäude, das innerhalb der Frist errichtet wurde, wird in die Berechnung einbezogen.
Planen Sie einen Verkauf kurz vor Fristende, sprechen Sie den Termin mit dem Notar und Ihrem Steuerberater ab. Eine Reservierung oder ein Vorvertrag kann im Einzelfall schon als Veräußerung gewertet werden.
Ausnahme: selbst genutzte Immobilien
Keine Steuer fällt an, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Das Gesetz kennt zwei Varianten:
- Sie haben die Immobilie in der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.
Für die zweite Variante reicht nach der Rechtsprechung ein zusammenhängender Zeitraum, der ins Verkaufsjahr hineinreicht, das ganze Vorjahr umfasst und im Vorvorjahr beginnt. Das können also etwas mehr als ein Jahr sein. Steht die Wohnung im Verkaufsjahr nach Ihrem Auszug leer, ist das unschädlich. Wurde sie dagegen nach Ihrem Auszug vermietet, greift die Ausnahme nicht mehr.
Als Eigennutzung gilt auch, wenn ein Kind die Wohnung bewohnt, für das Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten. Die Überlassung an andere Angehörige, etwa an Eltern, zählt nicht. Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung führt nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht zu einer anteiligen Steuerpflicht.
Geerbte Immobilie: Die Frist läuft weiter
Wer eine Immobilie erbt, hat sie nicht selbst angeschafft. Das Gesetz rechnet dem Erben deshalb die Anschaffung durch den Verstorbenen zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht neu, sondern läuft ab dem ursprünglichen Kauf des Erblassers weiter.
Hat Ihre Mutter die Wohnung 2010 gekauft und Sie erben sie 2026, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie die Wohnung erst 2020 gekauft, wäre ein Verkauf vor 2030 grundsätzlich steuerpflichtig, sofern keine Eigennutzung vorliegt.
Bei der Eigennutzung zählt, wie die Immobilie genutzt wurde. Haben der Erblasser und danach Sie selbst darin gewohnt, kann die Ausnahme greifen. Wichtig: Die Spekulationsfrist ist eine Frage der Einkommensteuer. Ob Erbschaftsteuer anfällt, ist davon unabhängig. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie geerbt.
Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
Auch bei einer unentgeltlichen Schenkung übernimmt der Beschenkte die Frist des Schenkers. Eine Immobilie, die Ihre Eltern vor mehr als zehn Jahren gekauft haben, können Sie nach der Schenkung also steuerfrei verkaufen.
Anders ist es, wenn Sie für die Übertragung etwas leisten. Übernehmen Sie zum Beispiel ein laufendes Darlehen, zahlen Sie Geschwister aus oder vereinbaren Sie Ausgleichszahlungen, wird die Übertragung teilweise als Kauf behandelt. Für diesen entgeltlichen Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist.
Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch der Eltern gilt in der Regel nicht als Gegenleistung. Die genaue Abgrenzung ist schwierig. Lassen Sie Übertragungsverträge deshalb vorher steuerlich prüfen, vor allem wenn ein späterer Verkauf geplant ist.
So wird der Gewinn berechnet
Steuerpflichtig ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis und den Anschaffungs- und Herstellungskosten, abzüglich der Kosten des Verkaufs.
- Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision
- Herstellungskosten: spätere Aus- und Umbauten, die den Wert erhöht haben
- Verkaufskosten: zum Beispiel Inserate, Gutachten, Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vermieteten Immobilien gibt es einen Haken: Die Abschreibungen (AfA), die Sie in den Vorjahren steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen. Eine erste Einschätzung zum Marktwert gibt die Online-Bewertung.
Häufige Fragen
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Zehn Jahre zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf. Danach ist der Gewinn steuerfrei.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich selbst in der Wohnung gewohnt habe?
Nein, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben oder seit dem Kauf durchgehend. Eine Vermietung nach dem Auszug lässt die Ausnahme entfallen.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten Immobilie?
Ja. Der Erbe übernimmt die Frist des Verstorbenen. Sie beginnt nicht mit dem Erbfall neu.
Beginnt die Spekulationsfrist bei einer Schenkung neu?
Bei einer reinen Schenkung nein, der Beschenkte übernimmt die Frist. Zahlen Sie etwas dafür oder übernehmen Sie Schulden, beginnt für diesen Teil eine neue Frist.
Welches Datum zählt für die Spekulationsfrist?
Das Datum der notariellen Kaufverträge. Grundbucheintragung und Übergabe sind für die Frist nicht entscheidend.
Rechtsgrundlagen: § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte) · § 22 EStG (Sonstige Einkünfte) · § 7 ErbStG (Schenkungen unter Lebenden)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.