Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für Neuvermietung und Mieterhöhung. Sie bildet die üblichen Mieten ab, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden.
So finden Sie den Wert:
- Mietspiegel: Viele Gemeinden veröffentlichen einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel. Er berücksichtigt Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Einen schnellen Überblick gibt der Mietspiegel-Rechner.
- Vergleichswohnungen: Ohne Mietspiegel können Sie sich an drei vergleichbaren Wohnungen orientieren.
- Gutachten: Ein Sachverständiger kann die Vergleichsmiete begründet ermitteln.
Inseratspreise sind kein Mietspiegel. Sie zeigen Wunschpreise neuer Angebote, nicht die übliche Miete im Bestand. Ob sich die Vermietung zum ermittelten Preis lohnt, prüft der Mietrendite-Rechner.
Gilt in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gemeinden, die die jeweilige Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt festgelegt hat (§ 556d BGB). Betroffen sind vor allem Großstädte, Universitätsstädte und deren Umland.
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Die Landesverordnungen sind jeweils befristet und werden regelmäßig neu erlassen. Prüfen Sie deshalb vor jeder Neuvermietung, ob Ihre Gemeinde in der aktuellen Verordnung Ihres Landes steht.
Liegt die Wohnung im Geltungsbereich, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt für die Nettokaltmiete. Betriebskosten werden gesondert betrachtet.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Höher vermieten dürfen Sie in diesen Fällen:
- Neubau: Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet (§ 556f BGB).
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer Modernisierung, deren Aufwand etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entspricht.
- Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher, dürfen Sie diese weiter verlangen (§ 556e BGB). Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen dabei nicht.
- Einfache Modernisierung: In den letzten drei Jahren durchgeführte Modernisierungen können zu einem Zuschlag berechtigen.
Wichtig: Wollen Sie sich auf eine Vormiete oder eine Modernisierung berufen, müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst können Sie sich zunächst nicht auf die Ausnahme stützen.
Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?
Eine Miete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist nur im überhöhten Teil unwirksam. Der Vertrag bleibt bestehen, die Miete sinkt auf die zulässige Höhe.
Der Mieter muss den Verstoß in Textform rügen. Zu viel gezahlte Miete kann er ab der Rüge zurückverlangen. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kann er die Überzahlung sogar rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses fordern (§ 556g BGB).
Außerdem hat der Mieter einen Auskunftsanspruch über die Tatsachen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind. Liegt die Miete deutlich über der Vergleichsmiete und nutzen Sie ein geringes Angebot an Wohnungen aus, kann zusätzlich eine Ordnungswidrigkeit wegen Mietpreisüberhöhung vorliegen. Eine sorgfältige Ermittlung der Miete schützt vor beidem.
Staffelmiete und Indexmiete
Statt späterer Mieterhöhungen können Sie bei Vertragsschluss eine Staffel- oder eine Indexmiete vereinbaren.
- Staffelmiete: Die Miete steigt zu festen Terminen um feste Beträge, mindestens ein Jahr muss zwischen zwei Stufen liegen. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die Grenze einhalten.
- Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Die Mietpreisbremse gilt hier nur für die Ausgangsmiete.
Für beide Varianten gilt: Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist daneben ausgeschlossen. Ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts sieht unter anderem eine Begrenzung von Indexmieten in angespannten Märkten und Regeln für Möblierungszuschläge vor. Prüfen Sie vor Vertragsschluss den aktuellen Stand.
Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis
Ist die Miete einmal vereinbart, können Sie sie ohne Staffel- oder Indexvereinbarung nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Dabei gelten Grenzen:
- Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein.
- Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen, in vielen angespannten Gemeinden um höchstens 15 Prozent (Kappungsgrenze).
- Die Erhöhung muss schriftlich oder in Textform begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel.
- Der Mieter muss zustimmen; verweigert er, können Sie auf Zustimmung klagen.
Daneben gibt es die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Eine zu niedrig angesetzte Anfangsmiete lässt sich also nur langsam korrigieren. Wenn Sie zum ersten Mal vermieten, hilft der Ratgeber Wohnung vermieten.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?
In Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und bei höherer Vormiete.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Der Bundestag hat sie bis Ende 2029 verlängert. Ob sie in Ihrer Gemeinde gilt, legt die Verordnung Ihres Bundeslandes fest.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja, nach einer Rüge in Textform. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Vertrag noch, kann er die Überzahlung ab Mietbeginn zurückverlangen.
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Im Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Gibt es keinen, helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Rechtsgrundlagen: § 556d BGB (Mietpreisbremse) · § 556e BGB (Vormiete und Modernisierung) · § 556f BGB (Ausnahmen) · § 556g BGB (Rückforderung, Auskunft)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.