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Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer für Immobilien
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt oft weniger als befürchtet. Der Rechner berücksichtigt Freibeträge, Steuerklassen, Familienheim und vermietete Wohnungen.
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Fachlich geprüft am 12.10.2026 · Werte nach aktueller Rechtslage
| Wert der Immobilie | 650.000 € |
| − persönlicher Freibetrag (Kinder, Stiefkinder) | 400.000 € |
| − Erbfallkostenpauschale | 15.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 235.000 € |
| Steuerklasse I, Satz | 11 % |
Erbfallkostenpauschale von 15.000 € berücksichtigt (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).
Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Schenken in Etappen kann deshalb viel Steuer sparen. Keine Steuerberatung – lassen Sie Ihren Fall prüfen.
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Was ist die Immobilie wert?
Der Wert entscheidet über die Steuer. Ermitteln Sie ihn kostenlos aus Bodenrichtwerten und Vergleichsangeboten.
Immobilie kostenlos bewertenFreibeträge und Steuersätze
| Wert bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| darüber | 30 % | 43 % | 50 % |
§ 19 ErbStG, mit Härteausgleich knapp über den Stufen. Freibeträge nach § 16 ErbStG: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Eltern beim Erbe 100.000 €, alle anderen 20.000 €.
Häufige Fragen
Wie viel Erbschaftsteuer zahlt man auf ein Haus?
Das hängt vom Wert, vom Verwandtschaftsgrad und von der Nutzung ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € und zahlen darüber 11 bis 19 %, Ehepartner 500.000 €. Ein selbst bewohntes Familienheim kann ganz steuerfrei sein.
Wann ist das geerbte Elternhaus steuerfrei?
Wenn das Kind es unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre bewohnt – bis 200 m² Wohnfläche. Für Ehepartner gilt das ohne Flächengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Ist Schenken günstiger als Vererben?
Oft ja, weil die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können. Nachteil: Eltern und Großeltern haben bei Schenkungen nur Steuerklasse II mit 20.000 € Freibetrag. Ein Familienheim können Ehepartner zu Lebzeiten steuerfrei schenken.
Wie wird die Immobilie bewertet?
Mit dem gemeinen Wert nach dem Bewertungsgesetz, meist im Vergleichs- oder Ertragswertverfahren. Ein niedrigerer Verkehrswert kann mit einem Gutachten nachgewiesen werden.