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Kapitalanlage-Rechner
Rechnet sich die Wohnung? Cashflow vor und nach Steuer, Abschreibung, Eigenkapitalrendite und Vermögen Jahr für Jahr – mit Finanzierung und Kaufnebenkosten.
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Fachlich geprüft am 12.10.2026 · Werte nach aktueller Rechtslage
| Kaufpreis + Nebenkosten | 334.710 € |
| − Eigenkapital | 60.000 € |
| Darlehen | 274.710 € |
| Nettomietrendite (nach Kosten und Mietausfall) | 3,23 % |
| Zuzahlungen aus eigener Tasche über 10 Jahre | 43.941 € |
| Gewinn nach 10 Jahren (Vermögen + Cashflows − Eigenkapital) | 38.400 € |
Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn einer vermieteten Wohnung steuerfrei (§ 23 EStG). Die Eigenkapitalrendite enthält einen Verkauf zum geschätzten Wert, ohne Verkaufskosten.
Vermögensaufbau
Grün: Immobilienwert, Gold: Restschuld
Jahr für Jahr · Miete, Kosten, Zinsen, AfA, Steuer, Cashflow
| Jahr | Miete | Kosten | Zinsen | Tilgung | AfA | Steuer | Cashflow | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 11.760 € | 960 € | 11.975 € | 5.606 € | 5.021 € | −2.169 € | −4.613 € | 269.104 € |
| 2 | 11.995 € | 979 € | 11.723 € | 5.858 € | 5.021 € | −2.005 € | −4.561 € | 263.246 € |
| 3 | 12.235 € | 999 € | 11.460 € | 6.121 € | 5.021 € | −1.836 € | −4.509 € | 257.124 € |
| 4 | 12.480 € | 1.019 € | 11.186 € | 6.396 € | 5.021 € | −1.661 € | −4.460 € | 250.729 € |
| 5 | 12.729 € | 1.039 € | 10.898 € | 6.683 € | 5.021 € | −1.480 € | −4.411 € | 244.045 € |
| 6 | 12.984 € | 1.060 € | 10.598 € | 6.983 € | 5.021 € | −1.293 € | −4.364 € | 237.062 € |
| 7 | 13.244 € | 1.081 € | 10.285 € | 7.297 € | 5.021 € | −1.100 € | −4.319 € | 229.766 € |
| 8 | 13.509 € | 1.103 € | 9.957 € | 7.624 € | 5.021 € | −900 € | −4.275 € | 222.141 € |
| 9 | 13.779 € | 1.125 € | 9.615 € | 7.967 € | 5.021 € | −694 € | −4.234 € | 214.175 € |
| 10 | 14.054 € | 1.147 € | 9.257 € | 8.324 € | 5.021 € | −480 € | −4.195 € | 205.850 € |
Steuer negativ = Erstattung durch Verluste aus Vermietung, die mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet werden. Kosten steigen mit 2 % im Jahr.
Als PDF mit Ihren Zahlen · mit Tilgungsplan bzw. Verlauf, zum Ausdrucken oder für die Bank
So rechnet der Rechner
Cashflow = Kaltmiete (abzüglich Mietausfall) − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen − Tilgung. Die Tilgung ist kein Verlust: Sie baut Vermögen auf, kostet aber monatlich Liquidität.
Steuerlich zählen Miete minus Kosten, Zinsen und Abschreibung. Ist das Ergebnis negativ, sinkt Ihre Einkommensteuer um diesen Betrag × Grenzsteuersatz. Die Abschreibung rechnen wir auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten.
Die Eigenkapitalrendite ist der interne Zinsfuß: Eigenkapital am Anfang, jährliche Cashflows nach Steuer und am Ende das Vermögen (Wert minus Restschuld).
Häufige Fragen
Was ist eine gute Rendite für eine Eigentumswohnung?
In Großstädten liegen Bruttomietrenditen oft bei 3 bis 4 %, in kleineren Städten bei 5 bis 7 %. Entscheidend ist der Cashflow nach Steuer und die Eigenkapitalrendite über die Haltedauer, nicht die Bruttorendite allein.
Welche AfA gilt für meine Wohnung?
Linear 2 % für Gebäude, die 1925 bis 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für Gebäude vor 1925 und 3 % für Gebäude ab 2023. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 01.10.2023 bis 30.09.2029 ist degressiv 5 % vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG).
Ist ein negativer Cashflow schlimm?
Nicht unbedingt. Viele Kapitalanlagen zahlen in den ersten Jahren zu, weil die Tilgung Liquidität bindet. Wichtig ist, dass Sie die Zuzahlung dauerhaft tragen können und das Vermögen am Ende den Einsatz deutlich übersteigt.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Bei privat gehaltenen, vermieteten Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren zwischen Kauf und Verkauf (Spekulationsfrist nach § 23 EStG).