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Ertragswert berechnen
Was ist ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung aus Sicht der Mieteinnahmen wert? Der Rechner folgt dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung.
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Fachlich geprüft am 12.10.2026 · Werte nach aktueller Rechtslage
| Jahresrohertrag | 28.800 € |
| − Bewirtschaftungskosten (22 %) | 6.336 € |
| = Reinertrag | 22.464 € |
| − Bodenwertverzinsung (3,0 % von 225.000 €) | 6.750 € |
| = Gebäudereinertrag | 15.714 € |
| × Barwertfaktor (39 J., 3,0 %) | 22,81 |
| = Gebäudeertragswert | 358.408 € |
| + Bodenwert | 225.000 € |
| Ertragswert | 583.408 € |
Vereinfachtes allgemeines Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV), ohne besondere objektspezifische Merkmale wie Instandhaltungsstau oder Mietabweichungen. Kein Gutachten.
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Marktwert mit Vergleichsdaten
Käufer zahlen den Marktpreis, nicht den Rechenwert. Unsere Bewertung vergleicht mit Bodenrichtwerten und echten Angeboten.
Immobilie kostenlos bewertenHäufige Fragen
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Davon wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen; der Rest wird mit dem Barwertfaktor aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins kapitalisiert. Dazu kommt der Bodenwert.
Wann nutzt man das Ertragswertverfahren?
Für Immobilien, die vor allem Mieteinnahmen bringen sollen: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser nutzen Gutachter meist das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab und veröffentlichen ihn in ihren Grundstücksmarktberichten.