Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Wann Eigenbedarf zulässig ist
Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf ist eines davon (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Er liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung als Wohnung benötigt für:
- sich selbst
- Familienangehörige, etwa Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel
- Angehörige seines Haushalts, zum Beispiel eine Pflegekraft oder den Lebenspartner
Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben. Das kann der Wunsch sein, näher am Arbeitsplatz zu wohnen, eine Familie zu gründen oder pflegebedürftige Eltern unterzubringen. Gerichte prüfen nicht, ob der Wunsch sinnvoll ist, aber ob er ernsthaft ist. Eine GmbH oder andere juristische Person kann keinen Eigenbedarf geltend machen.
Was im Kündigungsschreiben stehen muss
Die Kündigung muss schriftlich mit Unterschrift erfolgen. Der Vermieter muss darin die Gründe angeben (§ 573 Abs. 3 BGB): wer einziehen soll, in welcher Beziehung diese Person zu ihm steht und warum sie die Wohnung braucht. Allgemeine Formulierungen wie „wegen Eigenbedarfs“ reichen nicht. Gründe, die nicht im Schreiben stehen, werden später grundsätzlich nicht berücksichtigt.
Unwirksam oder rechtsmissbräuchlich kann die Kündigung sein, wenn
- der Eigenbedarf schon bei Abschluss Ihres Mietvertrags absehbar war,
- die Wohnung für den angegebenen Zweck weit überdimensioniert ist,
- der Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung hat, die er nutzen könnte.
Wird im selben Haus oder derselben Wohnanlage während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, muss er sie Ihnen anbieten.
Kündigungsfristen nach Wohndauer
Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist mit der Dauer Ihres Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB):
- bis fünf Jahre Wohndauer: drei Monate
- mehr als fünf Jahre: sechs Monate
- mehr als acht Jahre: neun Monate
Maßgeblich ist die Zeit seit Überlassung der Wohnung bis zum Zugang der Kündigung. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen, die Frist läuft dann bis zum Ende des entsprechenden Monats.
Fällt der Eigenbedarf noch während der Kündigungsfrist weg, etwa weil die Tochter doch in einer anderen Stadt studiert, muss der Vermieter Sie informieren. Sie können dann in der Wohnung bleiben.
Härtefall: Widerspruch nach § 574 BGB
Auch bei berechtigtem Eigenbedarf können Sie der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Gründe können sein:
- hohes Alter, schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
- tiefe Verwurzelung nach sehr langer Wohndauer
- Schwangerschaft oder bevorstehende Prüfungen
- kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen
Der Widerspruch muss schriftlich sein und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB). Hat der Vermieter Sie nicht rechtzeitig auf dieses Recht hingewiesen, können Sie auch später noch widersprechen. Belegen Sie die Gründe, etwa mit ärztlichen Attesten. Gerichte müssen sie im Einzelfall sorgfältig prüfen.
Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentum
Wird Ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der neue Eigentümer frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Viele Großstädte haben davon Gebrauch gemacht.
Nach Ablauf der Sperrfrist gelten zusätzlich die normalen Kündigungsfristen. Außerdem haben Sie beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Sie können die Wohnung dann zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer. Ob sich das für Sie lohnt, zeigt der Rechner Mieten oder kaufen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Zieht nach Ihrem Auszug niemand aus dem genannten Personenkreis ein, wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, spricht das für einen vorgetäuschten Eigenbedarf. Der Vermieter muss dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nachvollziehbar erklären, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist.
Gelingt ihm das nicht, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Dazu können Umzugskosten, Maklerkosten und die Differenz zu einer höheren Miete in der neuen Wohnung gehören. Halten Sie deshalb nach dem Auszug den Kontakt zu Nachbarn, achten Sie auf neue Anzeigen für Ihre alte Wohnung und bewahren Sie alle Unterlagen auf.
Bei einer Eigenbedarfskündigung lohnt sich fast immer eine Beratung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Häufige Fragen
Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Für sich selbst, Familienangehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister und Angehörige seines Haushalts. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen.
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
Drei Monate bei bis zu fünf Jahren Wohndauer, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren (§ 573c BGB).
Kann ich einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja, wenn der Auszug für Sie eine besondere Härte wäre, etwa wegen Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss schriftlich bis zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses eingehen.
Darf ein neuer Eigentümer sofort wegen Eigenbedarf kündigen?
Bei einer Wohnung, die in Eigentum umgewandelt und verkauft wurde, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in vielen Städten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB).
Was kann ich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf tun?
Sie können Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten und höhere Miete. Der Vermieter muss erklären, warum der angegebene Bedarf weggefallen ist.
Rechtsgrundlagen: § 573 BGB (Ordentliche Kündigung) · § 573c BGB (Kündigungsfristen) · § 574 BGB (Härtefall) · § 577a BGB (Sperrfrist bei Umwandlung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.