Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Grundsatz: Renovieren ist Sache des Vermieters
Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in gutem Zustand halten (§ 535 BGB). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen, also Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Der Vermieter darf diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, aber nur mit einer wirksamen Klausel.
Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht ganz weg. Der Vermieter kann sie nicht auf ein „angemessenes Maß“ zurückschneiden. Sie müssen dann weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren. Lesen Sie deshalb Ihren Mietvertrag genau, bevor Sie Farbe kaufen.
Starre Fristen sind unwirksam
Klauseln, nach denen Sie unabhängig vom Zustand in festen Abständen renovieren müssen, etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“, hat der Bundesgerichtshof schon 2004 für unwirksam erklärt. Entscheidend ist, ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist.
Zulässig sind weiche Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, wenn die Fristen ausreichend lang sind. Ebenfalls unwirksam sind:
- Endrenovierungsklauseln, die beim Auszug immer eine Renovierung verlangen, egal wann zuletzt gestrichen wurde
- Fachhandwerkerklauseln, die zwingend einen Malerbetrieb vorschreiben
- Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit
Unrenoviert übernommen: keine Pflicht
Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2015 unwirksam. Ausnahme: Der Vermieter hat Ihnen dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt, etwa eine mietfreie Zeit oder einen Nachlass.
Wichtig ist der Nachweis. Ein Übergabeprotokoll oder Fotos vom Einzug zeigen, in welchem Zustand die Wohnung war. Bewahren Sie diese Unterlagen deshalb bis zum Auszug auf. Eine Vereinbarung mit dem Vormieter, dass Sie dessen Renovierung übernehmen, ändert nach dem Bundesgerichtshof nichts am Verhältnis zum Vermieter.
Verschlechtert sich der Zustand einer unrenoviert übernommenen Wohnung deutlich, können Sie vom Vermieter eine Renovierung verlangen, müssen sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Quotenabgeltung ist unwirksam
Quotenabgeltungsklauseln verlangen, dass Sie beim Auszug anteilig für eine Renovierung zahlen, die noch gar nicht fällig ist. Beispiel: Sie wohnen drei Jahre in der Wohnung, die Renovierungsfrist beträgt fünf Jahre, also sollen Sie drei Fünftel eines Kostenvoranschlags zahlen.
Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln 2015 für unwirksam erklärt, weil Mieter beim Vertragsschluss nicht absehen können, was auf sie zukommt. Steht eine solche Klausel in Ihrem Vertrag, müssen Sie nichts zahlen. Häufig ist sie zusammen mit einer Schönheitsreparaturklausel formuliert. Dann kann die Unwirksamkeit auch die Renovierungspflicht insgesamt betreffen. Lassen Sie den Vertrag im Zweifel vom Mieterverein prüfen.
Was Sie trotzdem erledigen müssen
Auch ohne Renovierungspflicht müssen Sie die Wohnung besenrein zurückgeben und Schäden ersetzen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Dazu zählen etwa Brandflecken, Risse im Waschbecken, Tierschäden oder eine ungewöhnlich große Zahl von Bohrlöchern in Fliesen.
Haben Sie eine neutral gestrichene Wohnung übernommen und Wände kräftig farbig gestrichen, kann der Vermieter verlangen, dass Sie sie in einem hellen, neutralen Ton zurückgeben. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt. Eigene Einbauten müssen Sie in der Regel entfernen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Ziehen Sie in eine neue Wohnung, prüfen Sie den Vertrag dort von Anfang an. Tipps dazu stehen im Ratgeber Wohnung mieten.
Schon renoviert, obwohl Sie nicht mussten?
Haben Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert, können Sie unter Umständen eine Erstattung vom Vermieter verlangen, etwa für Material und Ihre Arbeitszeit. Dieser Anspruch verjährt aber bereits sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).
Behält der Vermieter wegen angeblich fehlender Renovierung einen Teil der Kaution ein, fordern Sie ihn auf, die Klausel zu nennen, auf die er sich stützt. Ist sie unwirksam, steht Ihnen die volle Kaution zu. Wie Sie dabei vorgehen, lesen Sie im Ratgeber Mietkaution zurückfordern.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug streichen?
Nur wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel enthält und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Viele Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.
Muss ich renovieren, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?
In der Regel nicht. Der BGH hat Renovierungsklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen für unwirksam erklärt, außer der Vermieter hat dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt.
Sind feste Renovierungsfristen im Mietvertrag gültig?
Nein. Starre Fristen, die unabhängig vom Zustand der Wohnung eine Renovierung verlangen, sind unwirksam. Die Pflicht entfällt dann komplett.
Was ist eine Quotenabgeltungsklausel?
Eine Klausel, nach der Mieter beim Auszug anteilig für eine noch nicht fällige Renovierung zahlen sollen. Der BGH hat sie 2015 für unwirksam erklärt.
Muss ich bunte Wände beim Auszug überstreichen?
Wenn Sie die Wohnung mit neutralen Wänden übernommen haben, kann der Vermieter die Rückgabe in hellen, neutralen Farben verlangen.
Rechtsgrundlagen: § 535 BGB (Pflichten des Vermieters) · § 307 BGB (Inhaltskontrolle) · § 548 BGB (Verjährung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.