Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Wann die Kaution fällig wird
Ein festes Datum für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Der Vermieter darf nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung prüfen, ob er noch Ansprüche gegen Sie hat. Dafür steht ihm eine angemessene Frist zu. Die Gerichte halten meist drei bis sechs Monate für angemessen, je nach Einzelfall auch weniger.
Ist klar, dass keine Forderungen bestehen, etwa weil die Wohnung laut Übergabeprotokoll in Ordnung war und keine Abrechnung mehr aussteht, kann die Kaution auch früher fällig sein. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden an der Wohnung muss der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe geltend machen, danach verjähren sie (§ 548 BGB). Ihr eigener Anspruch auf Rückzahlung verjährt erst nach drei Jahren.
Zinsen stehen Ihnen zu
Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, üblicherweise zu dem Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen Ihnen zu.
Fragen Sie nach der Abrechnung über das Kautionskonto. Hat der Vermieter das Geld nicht getrennt angelegt, haftet er trotzdem für die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Die getrennte Anlage schützt Ihre Kaution außerdem, falls der Vermieter insolvent wird. Wurde das Haus verkauft, haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung (§ 566a BGB). Kann er nicht zahlen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet.
Einbehalt für Nebenkosten
Steht die letzte Nebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Angemessen ist ein Betrag, der eine voraussichtliche Nachzahlung abdeckt. Orientierung bieten die Nachzahlungen der letzten Jahre. Gab es bisher regelmäßig Guthaben, ist ein hoher Einbehalt kaum zu rechtfertigen.
Den Rest der Kaution muss er auszahlen. Die Abrechnung selbst muss innerhalb der üblichen Zwölf-Monats-Frist kommen. Fordern Sie den Vermieter auf, die Höhe des Einbehalts kurz zu begründen. Wie Sie die Abrechnung prüfen, lesen Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen.
Wofür der Vermieter nichts abziehen darf
Abzüge sind nur für echte Forderungen zulässig, etwa Mietrückstände, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung oder Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Nicht abziehen darf der Vermieter:
- normale Gebrauchsspuren wie leichte Laufspuren im Parkett oder verblasste Wände
- Dübellöcher in üblichem Umfang
- Renovierungskosten, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist (mehr dazu)
- pauschale Beträge ohne Nachweis
- Kosten für die Reinigung, wenn Sie die Wohnung besenrein übergeben haben
Der Vermieter muss jede Forderung beziffern und begründen. Bei älteren Bauteilen wie einem 15 Jahre alten Teppich muss er sich außerdem einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen.
So bekommen Sie Ihr Geld zurück
- Bei der Übergabe ein Protokoll erstellen, das beide unterschreiben, und Fotos aller Räume machen.
- Die neue Adresse und Ihre Bankverbindung schriftlich mitteilen.
- Nach Ablauf einer angemessenen Frist schriftlich zur Rückzahlung auffordern und eine Frist von zwei Wochen setzen.
- Zahlt der Vermieter nicht, einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen oder einen Mieterverein oder Anwalt einschalten.
Die Kaution dürfen Sie nicht „abwohnen“, also die letzten Mieten nicht einfach einbehalten. Der Vermieter könnte sonst wegen Zahlungsverzug vorgehen. Haben Sie eine Mietkautionsbürgschaft oder ein verpfändetes Sparbuch, bitten Sie um Rückgabe der Urkunde oder die Freigabe gegenüber der Bank.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
So lange, wie er für die Prüfung seiner Ansprüche angemessen braucht. Gerichte halten meist drei bis sechs Monate nach Auszug für angemessen.
Darf der Vermieter Kaution für die Nebenkostenabrechnung einbehalten?
Ja, aber nur einen angemessenen Teil, der eine zu erwartende Nachzahlung abdeckt. Den Rest muss er auszahlen.
Bekomme ich Zinsen auf meine Mietkaution?
Ja. Die Zinsen aus der Anlage der Kaution stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB).
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Nein. Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. Sie müssen die Miete bis zum Ende zahlen.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Fordern Sie ihn schriftlich mit Fristsetzung auf. Zahlt er nicht, können Sie einen Mahnbescheid beantragen oder sich vom Mieterverein beraten lassen.
Rechtsgrundlagen: § 551 BGB (Mietsicherheit) · § 548 BGB (Verjährung) · § 566a BGB (Kaution bei Verkauf)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.