Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Zuerst die Fristen prüfen
Der Abrechnungszeitraum darf höchstens zwölf Monate umfassen. Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach seinem Ende zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Endet der Zeitraum am 31. Dezember 2025, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2026 bei Ihnen sein. Kommt sie später, darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern, es sei denn, er kann für die Verspätung nichts.
Ein Guthaben müssen Sie trotzdem bekommen, auch bei verspäteter Abrechnung.
Für Ihre Einwendungen gilt ebenfalls eine Frist: Sie müssen sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach können Sie Fehler grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Notieren Sie sich deshalb das Datum, an dem die Abrechnung angekommen ist.
Was der Vermieter umlegen darf
Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgezählt sind und die der Mietvertrag auf Sie überträgt. Dazu gehören unter anderem:
- Grundsteuer
- Wasser, Abwasser und Heizung
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausreinigung, Gartenpflege und Hausbeleuchtung
- Aufzug, Schornsteinfeger und Hausmeister
- Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude
Im Mietvertrag genügt der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. „Sonstige Betriebskosten“ nach Nr. 17 dürfen nur umgelegt werden, wenn sie im Vertrag einzeln genannt sind, zum Beispiel die Wartung von Rauchmeldern. Neue Kostenarten darf der Vermieter nicht einfach während der Mietzeit hinzufügen, wenn der Vertrag sie nicht abdeckt.
Diese Kosten gehören nicht hinein
Typische Positionen, die Mieter nicht zahlen müssen:
- Verwaltungskosten wie Hausverwaltung, Kontoführung oder Porto
- Instandhaltung und Reparaturen, etwa ein neues Treppenhausfenster oder die Reparatur des Aufzugs
- Rücklagen für spätere Sanierungen
- Kosten leerstehender Wohnungen, die trägt der Vermieter
- Miete für Rauchmelder, nach dem Bundesgerichtshof sind nur die Wartungskosten umlagefähig
Achten Sie besonders auf den Hausmeister. Erledigt er auch Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, muss dieser Anteil herausgerechnet werden. Gleiches gilt für Wartungsverträge, die auch Reparaturen enthalten. Fehlt eine nachvollziehbare Aufteilung, fragen Sie nach und lassen Sie sich den Vertrag zeigen.
Verteilerschlüssel und Rechenfehler
Prüfen Sie, nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt werden, meist nach Wohnfläche oder Personenzahl. Er muss dem Mietvertrag entsprechen und für alle Mieter gleich angewendet werden. Stimmt die angesetzte Wohnfläche mit Ihrem Vertrag überein? Ist die Gesamtfläche des Hauses plausibel?
Bei den Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Rechnet der Vermieter ohne Verbrauchserfassung ab, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Seit 2023 wird außerdem die CO2-Abgabe für Heizöl und Gas je nach Energiebilanz des Hauses zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Vergleichen Sie zum Schluss Ihre geleisteten Vorauszahlungen mit Ihren Kontoauszügen und die Werte mit der Vorjahresabrechnung. Große Sprünge bei einzelnen Positionen sind ein Grund, nachzufragen.
Belege einsehen
Sie haben das Recht, die Rechnungen und Verträge einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Sie grundsätzlich die Originalbelege verlangen. Die Einsicht findet in der Regel beim Vermieter oder der Hausverwaltung statt. Kopien können Sie gegen Erstattung der Kosten bekommen, einen Anspruch auf Zusendung haben Sie meist nur, wenn Ihnen die Einsicht vor Ort nicht zumutbar ist.
Bitten Sie schriftlich um einen Termin und nennen Sie die Positionen, die Sie prüfen möchten. Solange der Vermieter die Einsicht verweigert, müssen Sie eine Nachzahlung nicht leisten.
So widersprechen Sie richtig
- Schreiben Sie dem Vermieter innerhalb der Einwendungsfrist, am besten per Brief mit Zustellnachweis.
- Nennen Sie jede beanstandete Position konkret und begründen Sie kurz, warum sie falsch ist.
- Fordern Sie eine korrigierte Abrechnung und bei Bedarf Belegeinsicht.
- Zahlen Sie unstreitige Beträge, damit Sie nicht in Verzug geraten.
Steigen die Nebenkosten dauerhaft, kann der Vermieter die Vorauszahlungen nach einer Abrechnung angemessen anpassen. Ob Ihre Warmmiete insgesamt noch passt, zeigt der Mietbudget-Rechner. Bei Streit helfen örtliche Mietervereine. Eine Musterformulierung genügt meist: „Gegen die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum … erhebe ich folgende Einwendungen: …“
Häufige Fragen
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt sie später, darf der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
Wie lange habe ich Zeit, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?
Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Danach können Sie Fehler grundsätzlich nicht mehr geltend machen.
Muss ich Hausverwaltungskosten als Mieter zahlen?
Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und dürfen bei Wohnraum nicht umgelegt werden.
Darf ich die Rechnungen zur Nebenkostenabrechnung sehen?
Ja. Sie dürfen die Belege einsehen, in der Regel beim Vermieter oder der Hausverwaltung. Bis dahin dürfen Sie eine Nachzahlung zurückhalten.
Bekomme ich ein Guthaben auch bei verspäteter Abrechnung?
Ja. Die Ausschlussfrist gilt nur für Nachforderungen des Vermieters, ein Guthaben steht Ihnen trotzdem zu.
Rechtsgrundlagen: § 556 BGB (Betriebskosten) · § 2 BetrKV (Betriebskostenarten) · § 7 HeizkostenV (Verteilung) · § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.