Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Welche Art von Mieterhöhung liegt vor?
Das Gesetz kennt mehrere Wege, die Miete zu erhöhen, und für jeden gelten eigene Regeln:
- Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB, der häufigste Fall
- Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, wenn der Vermieter das Haus modernisiert hat
- Staffelmiete oder Indexmiete, wenn Ihr Vertrag das vorsieht (mehr dazu)
- Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung nach einer Abrechnung, das ist keine Mieterhöhung im eigentlichen Sinn
Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Mietvertrag.
Formale Voraussetzungen nach § 558 BGB
Eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist nur wirksam, wenn alle Punkte stimmen:
- Wartezeit: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
- Textform: Ein Brief, eine E-Mail oder ein Fax genügen. Das Schreiben muss alle Mieter im Vertrag ansprechen.
- Begründung: Der Vermieter muss die Erhöhung belegen, mit dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen bei der Wartezeit nicht mit.
Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Das ist die Miete, die in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in Ihrer Gemeinde vereinbart wurde. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, ist er die wichtigste Grundlage. Einen ersten Anhaltspunkt für Ihre Wohnung gibt der Mietspiegel-Rechner.
Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt hat, sind es höchstens 15 Prozent. Das betrifft viele Großstädte und Ballungsräume. Maßgeblich ist immer die niedrigere der beiden Grenzen.
Zustimmungsfrist und Sonderkündigungsrecht
Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete müssen Sie aktiv zustimmen. Sie haben dafür Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens (§ 558b BGB). Die höhere Miete schulden Sie ab Beginn des dritten Monats. Beispiel: Zugang im Oktober, Überlegungsfrist bis Ende Dezember, neue Miete ab Januar.
Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Sie können auch nur teilweise zustimmen, wenn ein Teil der Erhöhung berechtigt ist.
Zudem haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB): Sie können bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten für reine Instandhaltung, also die Reparatur von Verschleiß, muss er herausrechnen.
Es gilt eine Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete deswegen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Für den Einbau neuer Heizungen gelten seit 2024 eigene Regeln (§ 559e BGB).
Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden. Bedeutet die Erhöhung für Sie eine unzumutbare finanzielle Härte, können Sie das innerhalb der Frist aus der Ankündigung geltend machen. Einer Modernisierungserhöhung müssen Sie nicht zustimmen, sie wird durch Erklärung wirksam.
So gehen Sie vor
- Datum des Zugangs notieren und Fristen ausrechnen.
- Wartezeit und letzte Erhöhung anhand Ihrer Unterlagen prüfen.
- Die verlangte Miete mit dem Mietspiegel vergleichen, auf richtige Wohnfläche, Baujahr und Ausstattungsmerkmale achten.
- Kappungsgrenze nachrechnen: Miete vor drei Jahren mal 1,2 bzw. 1,15.
- Erst dann schriftlich zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen.
Eine Zustimmung durch Schweigen gibt es nicht. Zahlen Sie die höhere Miete aber mehrfach vorbehaltlos, kann das als Zustimmung gelten. Wer überlegt umzuziehen, findet mit dem Suchauftrag neue Angebote, sobald sie online gehen.
Häufige Fragen
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung, das Schreiben darf frühestens nach zwölf Monaten kommen. Zusätzlich darf die Miete in drei Jahren um höchstens 20 bzw. 15 Prozent steigen.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nur wenn sie berechtigt ist. Sie haben bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zur Prüfung. Bei einer unberechtigten Erhöhung können Sie die Zustimmung verweigern, der Vermieter müsste dann klagen.
Was ist die Kappungsgrenze bei der Miete?
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in vom Land bestimmten Gebieten um höchstens 15 Prozent. Modernisierungserhöhungen zählen dabei nicht mit.
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Jährlich um 8 Prozent der Modernisierungskosten, aber höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro.
Kann ich nach einer Mieterhöhung kündigen?
Ja. Sie können bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB).
Rechtsgrundlagen: § 558 BGB (Vergleichsmiete) · § 558b BGB (Zustimmung) · § 559 BGB (Modernisierung) · § 561 BGB (Sonderkündigung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.