Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Wer die amtlichen Preise ermittelt
In Deutschland gibt es für jeden Landkreis oder jede größere Stadt einen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Das ist ein unabhängiges Gremium aus Sachverständigen (§ 192 BauGB). Jeder Notar muss ihm eine Kopie jedes Kaufvertrags über Grundstücke und Wohnungen schicken. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB).
Aus diesen echten Verkäufen ermittelt der Gutachterausschuss unter anderem Bodenrichtwerte und weitere Daten für die Wertermittlung (§ 193 BauGB). Der große Vorteil gegenüber Anzeigenpreisen: Es sind tatsächlich gezahlte Preise, keine Wunschpreise der Verkäufer. Die Methoden legt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) fest. Die Ergebnisse veröffentlichen die Ausschüsse in Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichten.
Was der Bodenrichtwert aussagt
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens in Euro je Quadratmeter für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Bedingungen, die Bodenrichtwertzone (§ 196 BauGB). Er gilt für ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit typischen Merkmalen, etwa Nutzung, Geschossflächenzahl oder Grundstücksgröße.
Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre ermittelt, in vielen Ländern jährlich. Sie verraten viel über die Lage: Wo der Boden teuer ist, sind es meist auch Häuser und Wohnungen. Für ein bebautes Grundstück ist der Bodenrichtwert aber nur ein Baustein. Hinzu kommt der Wert des Gebäudes, abhängig von Alter, Zustand und Größe. Weicht ein Grundstück von den Merkmalen des Richtwertgrundstücks ab, wird der Wert angepasst.
Was Vergleichsfaktoren verraten
Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche Preise je Quadratmeter Wohnfläche, die Gutachterausschüsse für typische Objekte ableiten, etwa Eigentumswohnungen nach Baujahr und Lage oder Reihenhäuser in einem Ortsteil (§ 20 ImmoWertV). Sie bilden die Grundlage für das Vergleichswertverfahren, das Sachverständige bei Wohnungen am häufigsten nutzen.
Für Käufer sind Vergleichsfaktoren oft aussagekräftiger als der Bodenrichtwert, weil sie direkt den Preis einer Wohnung oder eines Hauses abbilden. Achten Sie auf die Bezugsgrößen: Für welches Baujahr, welche Wohnungsgröße und welchen Zeitraum gilt der Wert? Gibt der Ausschuss Umrechnungskoeffizienten an, können Sie damit auf Ihr Objekt anpassen.
Amtliche Werte im Heimziel-Preisatlas
Heimziel zeigt amtliche Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse kostenlos und ohne Anmeldung. Im Preisatlas finden Sie Städte und Ortsteile mit ihren Werten, auf der Preiskarte die Bodenrichtwertzonen direkt auf der Karte.
- Suchen Sie den Ort oder zoomen Sie auf die Straße des Angebots.
- Lesen Sie den Bodenrichtwert der Zone und, wenn vorhanden, den Vergleichsfaktor für Wohnungen oder Häuser.
- Multiplizieren Sie den Vergleichsfaktor mit der Wohnfläche des Angebots. Das ergibt eine erste Orientierung.
- Vergleichen Sie das Ergebnis mit dem geforderten Preis.
Die Daten stammen aus Kaufverträgen, liegen also immer etwas zurück. In stark bewegten Märkten sollten Sie das berücksichtigen.
So prüfen Sie einen Kaufpreis
Ein Beispiel: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1995, wird angeboten. Der Gutachterausschuss nennt für vergleichbare Wohnungen in diesem Ortsteil einen Vergleichsfaktor. Multipliziert mit 80 ergibt sich ein amtlicher Richtwert. Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, fragen Sie nach Gründen: neue Küche, Balkon, Aufzug, sehr gute Etage, umfassende Sanierung.
Gibt es keine plausiblen Gründe, haben Sie ein sachliches Argument für die Preisverhandlung. Liegt der Preis deutlich darunter, prüfen Sie besonders genau, ob es Mängel, ein Erbbaurecht, ein Wohnrecht oder hohe Sonderumlagen gibt. Für eine Einschätzung Ihres konkreten Objekts nutzen Sie die Immobilienbewertung.
Grenzen der amtlichen Werte
- Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren sind Durchschnittswerte. Der Wert eines einzelnen Objekts kann deutlich abweichen.
- Zustand, Ausstattung, Grundriss und Lage im Haus fließen nur grob ein.
- In kleinen Orten mit wenigen Verkäufen sind Vergleichsfaktoren oft nicht vorhanden oder weniger belastbar.
- Die Werte beziehen sich auf einen Stichtag und hinken der aktuellen Entwicklung hinterher.
- Rechte im Grundbuch, Mietverträge oder Bauschäden berücksichtigen sie nicht.
Für eine Finanzierung oder einen Rechtsstreit brauchen Sie deshalb ein Gutachten oder die Bewertung der Bank. Für den ersten Preisvergleich vor der Besichtigung sind die amtlichen Werte aber die beste kostenlose Quelle. Mehr zum Ablauf lesen Sie im Ratgeber Wohnung oder Haus kaufen.
Häufige Fragen
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer Zone mit ähnlichen Bedingungen, ermittelt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen (§ 196 BauGB).
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
In den Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse und kostenlos im Heimziel-Preisatlas unter /preisatlas/karte.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Vergleichsfaktor?
Der Bodenrichtwert bewertet nur den Boden je Quadratmeter Grundstück. Der Vergleichsfaktor nennt den typischen Preis je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen oder Häuser.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre, in vielen Bundesländern jährlich.
Kann ich mit dem Vergleichsfaktor den Wert meiner Wohnung berechnen?
Für eine erste Orientierung ja: Vergleichsfaktor mal Wohnfläche. Zustand, Ausstattung und Rechte im Grundbuch erfasst der Wert aber nicht.
Rechtsgrundlagen: § 196 BauGB (Bodenrichtwerte) · § 193 BauGB (Aufgaben des Gutachterausschusses) · § 195 BauGB (Kaufpreissammlung) · Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.