Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Was ist Hausgeld?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft bezahlt alle Kosten für das gemeinsame Eigentum: Treppenhaus, Dach, Heizung, Garten, Versicherung und Verwaltung. Jeder Eigentümer zahlt dafür monatlich einen Vorschuss, das Hausgeld.
Die Höhe legt die Eigentümerversammlung im Wirtschaftsplan fest (§ 28 WEG). Verteilt werden die Kosten nach dem Miteigentumsanteil, wenn die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes bestimmt (§ 16 WEG). Einmal im Jahr folgt die Jahresabrechnung: Haben die Vorschüsse nicht gereicht, zahlen Sie nach, war es zu viel, bekommen Sie Geld zurück. Das Hausgeld gehört neben der Kreditrate fest in Ihre Monatsrechnung, zum Beispiel im Budget-Rechner.
Was im Hausgeld steckt
- Betriebskosten: Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Aufzug, oft Heizung und Warmwasser
- Verwaltervergütung und Kontoführung der Gemeinschaft
- Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum im laufenden Jahr
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Nicht im Hausgeld enthalten sind meist die Grundsteuer, die jeder Eigentümer direkt an die Gemeinde zahlt, sowie Strom und Internet der eigenen Wohnung. Wie hoch das Hausgeld ist, hängt stark von Alter, Größe und Ausstattung des Hauses ab. Ein Aufzug, eine Tiefgarage oder ein Concierge treiben es nach oben. Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Summe, sondern auch, was jeweils enthalten ist.
Umlagefähig und nicht umlagefähig
Vermieten Sie die Wohnung, dürfen Sie die Betriebskosten auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Welche Kosten das sind, regelt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Dazu gehören Wasser, Müll, Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Allgemeinstrom, Aufzug, Heizung und auch die Grundsteuer.
Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Kontoführungsgebühren, Reparaturen und Instandhaltung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Diese Kosten tragen Sie als Eigentümer selbst. Wie groß dieser Anteil ist, unterscheidet sich von Haus zu Haus stark. Viele Verwalter weisen umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten in der Jahresabrechnung getrennt aus. Für eine Renditerechnung sollten Sie deshalb immer die nicht umlagefähigen Kosten aus der Jahresabrechnung herausrechnen.
Die Erhaltungsrücklage
Ein Teil des Hausgelds fließt in die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt. Sie ist das Sparkonto der Gemeinschaft für größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, etwa Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Leitungen. Eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 WEG).
Beim Verkauf bleibt Ihr Anteil an der Rücklage in der Gemeinschaft. Sie bekommen ihn nicht ausgezahlt, er wirkt sich aber auf den Wert der Wohnung aus. Als Käufer übernehmen Sie umgekehrt den Anteil des Verkäufers. Eine hohe Rücklage ist deshalb kein Nachteil, sondern ein Polster gegen Sonderumlagen. Wie Sie die Rücklage vor dem Kauf prüfen, steht im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen prüfen.
Sonderumlage: wenn die Rücklage nicht reicht
Reicht die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht oder soll sie nicht ganz aufgebraucht werden, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Dann zahlt jeder Eigentümer seinen Anteil zusätzlich zum Hausgeld, oft innerhalb weniger Monate. Bei einer Dach- oder Fassadensanierung können das schnell mehrere tausend Euro pro Wohnung sein.
Für Käufer ist wichtig: Zahlen muss grundsätzlich, wer Eigentümer ist, wenn die Sonderumlage fällig wird. Ist eine Umlage beschlossen, aber noch nicht fällig, kann sie also Sie treffen. Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer sie trägt, und berücksichtigen Sie sie beim Preis. Hinweise auf geplante Umlagen finden Sie in den Protokollen der letzten Jahre.
Hausgeld richtig einschätzen
- Lassen Sie sich die aktuelle monatliche Höhe für Ihre Wohnung schriftlich nennen.
- Vergleichen Sie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen mehrerer Jahre. Steigende Nachzahlungen deuten auf eine Erhöhung hin.
- Fragen Sie, welcher Anteil auf die Erhaltungsrücklage entfällt.
- Prüfen Sie, ob Heizkosten im Hausgeld enthalten sind oder separat abgerechnet werden.
- Lesen Sie in den Protokollen nach, ob Erhöhungen oder Sonderumlagen angekündigt sind.
Ein sehr niedriges Hausgeld ist nicht automatisch gut. Es kann bedeuten, dass zu wenig in die Rücklage fließt und später nachgezahlt werden muss.
Häufige Fragen
Was ist im Hausgeld enthalten?
Betriebskosten wie Wasser, Müll, Hausmeister und Versicherung, die Verwaltervergütung, laufende Reparaturen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Welcher Teil des Hausgelds ist auf Mieter umlagefähig?
Nur die Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung. Verwaltervergütung, Reparaturen und Erhaltungsrücklage tragen Sie als Eigentümer selbst.
Ist die Grundsteuer im Hausgeld enthalten?
Meist nicht. Die Grundsteuer zahlt jeder Eigentümer direkt an die Gemeinde; bei Vermietung ist sie trotzdem umlagefähig.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf zurück?
Nein. Sie bleibt in der Gemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über.
Wer zahlt die Sonderumlage beim Wohnungskauf?
Grundsätzlich der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Eine abweichende Regelung sollte im Kaufvertrag stehen.
Rechtsgrundlagen: § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung) · § 16 WEG (Nutzungen und Kosten) · § 19 WEG (Erhaltungsrücklage) · § 2 BetrKV (Aufstellung der Betriebskosten)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.