Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Staffelmiete: Erhöhungen stehen fest
Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbaren Sie schon im Mietvertrag, wie sich die Miete entwickelt. Jede Stufe muss als Geldbetrag ausgewiesen sein, etwa „ab 1. März 2027: 980 Euro“. Eine Angabe in Prozent reicht nicht.
Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben. Die Staffeln treten automatisch in Kraft, der Vermieter muss nichts mehr erklären.
Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen. Betriebskosten können sich aber weiterhin ändern. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei Staffelmiete höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss ausgeschlossen werden.
Indexmiete: Miete folgt der Inflation
Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im selben Verhältnis erhöhen. Sinkt er, können Sie eine Senkung verlangen.
Die Anpassung kommt nicht automatisch. Der Vermieter muss sie in Textform erklären und die Änderung des Index sowie die neue Miete angeben. Die höhere Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen. Wegen Modernisierung darf der Vermieter nur erhöhen, wenn er die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen musste.
Mietpreisbremse gilt auch hier
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Die Miete darf bei Vertragsbeginn höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert.
Bei der Staffelmiete wird jede einzelne Staffel an der Mietpreisbremse gemessen, und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem sie fällig wird. Liegt eine spätere Staffel zu hoch, schulden Sie nur den zulässigen Betrag.
Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete. Spätere Erhöhungen nach dem Index werden nicht daran gemessen.
Ob die Ausgangsmiete zu hoch ist, prüfen Sie mit dem Mietspiegel-Rechner. Eine zu hohe Miete müssen Sie gegenüber dem Vermieter in Textform rügen. Erst dann können Sie zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
Vor- und Nachteile im Überblick
Staffelmiete:
- Vorteil: Sie wissen von Anfang an, was Sie in den nächsten Jahren zahlen, und können planen.
- Vorteil: Keine zusätzlichen Erhöhungen auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung.
- Nachteil: Die Staffeln steigen auch dann, wenn die Mieten in Ihrer Gegend stagnieren.
Indexmiete:
- Vorteil: Bei niedriger Inflation steigt die Miete nur wenig, bei sinkenden Preisen kann sie fallen.
- Vorteil: Keine Erhöhungen auf die Vergleichsmiete, oft verbunden mit nur wenigen Modernisierungserhöhungen.
- Nachteil: Bei hoher Inflation steigt die Miete stark, und zwar gleichzeitig mit anderen Lebenshaltungskosten.
Welche Variante günstiger ist, hängt von der künftigen Inflation und der Mietentwicklung ab. Das weiß niemand sicher.
Geplante Änderung bei der Indexmiete
Nach Jahren mit hoher Inflation sind Indexmieten in die Kritik geraten. Die Bundesregierung hat 2026 einen Gesetzentwurf vorgelegt, nach dem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt der Teil einer jährlichen Indexsteigerung, der über drei Prozent liegt, nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden darf.
Diese Regel gilt erst, wenn das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen und das Gesetz in Kraft getreten ist. Prüfen Sie bei einer Erhöhung deshalb den aktuellen Rechtsstand, etwa bei Ihrem Mieterverein. Bis dahin gilt: Die Miete darf im Verhältnis zur Indexänderung steigen.
Mehr zu den allgemeinen Regeln für Erhöhungen lesen Sie im Ratgeber Mieterhöhung prüfen.
Vor der Unterschrift prüfen
- Ist die Ausgangsmiete im Rahmen von Mietspiegel und Mietpreisbremse?
- Bei Staffelmiete: Sind alle Staffeln als Euro-Betrag genannt, mit mindestens einem Jahr Abstand?
- Bei Indexmiete: Wird ausdrücklich der Verbraucherpreisindex für Deutschland genannt?
- Gibt es einen Kündigungsverzicht, und wie lange läuft er?
- Passt die Miete auch nach den nächsten Erhöhungen noch in Ihr Budget?
Spielen Sie die letzte Frage mit dem Mietbudget-Rechner durch. Rechnen Sie bei einer Indexmiete mit einigen Prozent Steigerung pro Jahr. Den Gesamtablauf einer Anmietung erklärt der Ratgeber Wohnung mieten.
Häufige Fragen
Was ist eine Staffelmiete?
Eine Miete, deren künftige Erhöhungen schon im Mietvertrag als Euro-Beträge festgelegt sind. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen (§ 557a BGB).
Was ist eine Indexmiete?
Eine Miete, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Der Vermieter darf sie im Verhältnis der Indexänderung erhöhen, höchstens einmal im Jahr und per Erklärung in Textform (§ 557b BGB).
Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmiete?
Ja. Jede Staffel wird zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit an der Mietpreisbremse gemessen.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?
Ja, aber nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn. Spätere Erhöhungen nach dem Index werden nicht daran gemessen.
Ist Staffelmiete oder Indexmiete besser?
Die Staffelmiete ist planbarer, die Indexmiete hängt von der Inflation ab. Welche günstiger ist, lässt sich vorher nicht sicher sagen.
Kann der Vermieter bei Indexmiete zusätzlich auf den Mietspiegel erhöhen?
Nein. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind bei Index- und Staffelmiete ausgeschlossen.
Rechtsgrundlagen: § 557a BGB (Staffelmiete) · § 557b BGB (Indexmiete) · § 556d BGB (Mietpreisbremse)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.