Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Vor der Besichtigung
Klären Sie vorab, wie viel Miete Sie sich leisten können. Der Mietbudget-Rechner zeigt, welche Warmmiete zu Ihrem Einkommen passt. Vergleichen Sie die verlangte Kaltmiete mit dem Mietspiegel.
Nehmen Sie mit: Ausweis, Ihre Bewerbungsunterlagen in einer Mappe, eine Taschenlampe, Ihr Handy für Fotos und, wenn möglich, eine zweite Person. Vier Augen sehen mehr, und Sie können hinterher die Eindrücke vergleichen.
Gehen Sie, wenn möglich, bei Tageslicht hin. Dann sehen Sie Feuchtflecken und Lichtverhältnisse besser. Schauen Sie sich vorher die Umgebung auf der Karte an und planen Sie den Weg zur Arbeit zur Hauptverkehrszeit.
Feuchtigkeit und Schimmel
Feuchte Wände sind der teuerste Mangel, den Sie übersehen können. Achten Sie auf:
- dunkle Flecken oder frisch überstrichene Stellen in Ecken, hinter Schränken und an Außenwänden
- muffigen Geruch, besonders in Bad, Schlafzimmer und Keller
- abblätternde Tapete oder Putz
- Kondenswasser und schwarze Fugen an Fenstern und in der Dusche
- eine funktionierende Lüftung im fensterlosen Bad
- Möbel, die auffällig dicht vor Außenwänden stehen
Fragen Sie direkt, ob es in der Wohnung schon einmal Schimmel oder einen Wasserschaden gab. Machen Sie Fotos von allen Auffälligkeiten. Bekannte Mängel sollten vor dem Einzug behoben oder im Übergabeprotokoll festgehalten werden.
Fenster, Heizung und Energie
- Fenster: Lassen sie sich leicht öffnen und schließen? Sind die Dichtungen intakt, zieht es? Gibt es Rollläden oder Sonnenschutz?
- Heizung: Welche Heizungsart ist eingebaut, Gas, Öl, Fernwärme oder Wärmepumpe? Werden alle Räume warm? Wie alt ist die Anlage?
- Warmwasser: Zentral oder über Durchlauferhitzer? Das beeinflusst Ihre Stromrechnung.
- Energieausweis: Der Vermieter muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Effizienzklasse und Kennwert zeigen, mit welchen Heizkosten Sie rechnen müssen.
Eine schlechte Effizienzklasse kann die Warmmiete deutlich erhöhen. Rechnen Sie das bei Ihrem Budget ein.
Strom, Wasser und Empfang
- Zählen Sie die Steckdosen pro Raum, besonders in Küche und Arbeitszimmer.
- Gibt es einen Starkstromanschluss für Herd und einen Anschluss für Waschmaschine und Trockner?
- Wie sieht der Sicherungskasten aus? Sehr alte Schraubsicherungen können auf veraltete Leitungen hinweisen.
- Drehen Sie Wasserhähne und Dusche auf: Wasserdruck, Temperatur, Abfluss.
- Handyempfang: Prüfen Sie den Empfang in allen Räumen, auch für mobile Daten.
- Internet: Welche Anschlüsse liegen im Haus, Glasfaser, Kabel oder DSL? Fragen Sie nach der verfügbaren Bandbreite.
Wer zu Hause arbeitet, sollte diese Punkte besonders ernst nehmen.
Lärm, Haus und Umgebung
Hören Sie bewusst hin: Straßenverkehr, Bahnlinie, Gaststätten, Spielplatz, Nachbarn. Fragen Sie, wie hellhörig das Haus ist, und öffnen Sie einmal die Fenster zur Straßenseite.
- Treppenhaus, Keller und Briefkästen: Wirken sie gepflegt?
- Gibt es Kellerabteil, Fahrradraum, Aufzug oder Stellplatz?
- Wo stehen die Mülltonnen, wie wird gereinigt?
- Wie weit sind Supermarkt, Ärzte, Schulen und Haltestellen?
Lassen Sie sich die Hausordnung zeigen. Sie regelt etwa Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, das Abstellen von Kinderwagen oder das Grillen auf dem Balkon. Wie sich Preise im Viertel entwickeln, zeigt der Preisatlas.
Fragen an den Vermieter
- Wie hoch sind die Nebenkosten, und wie hoch war die letzte Abrechnung? Bitten Sie um eine Kopie.
- Ist die Miete eine Staffel- oder Indexmiete?
- Wie hoch ist die Kaution, und wie wird sie angelegt?
- Warum zieht der Vormieter aus?
- Wird die Wohnung renoviert übergeben? Stehen Modernisierungen an?
- Sind Haustiere, eine Untervermietung oder ein Homeoffice erlaubt?
- Gehören Einbauküche oder Möbel dazu, und müssen Sie dafür etwas zahlen?
- Wann ist der Einzug möglich?
Notieren Sie die Antworten. Passt die Wohnung nicht, legen Sie einen Suchauftrag an oder beschreiben Sie Ihre Wunschwohnung in der Wunsch-Suche.
Häufige Fragen
Worauf muss ich bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Vor allem auf Feuchtigkeit und Schimmel, den Zustand von Fenstern und Heizung, Steckdosen, Handyempfang, Lärm und die Höhe der Nebenkosten.
Wie erkenne ich Schimmel bei der Besichtigung?
Achten Sie auf dunkle Flecken, frisch überstrichene Stellen in Ecken, muffigen Geruch und Kondenswasser an Fenstern. Fragen Sie nach früheren Wasserschäden.
Muss der Vermieter den Energieausweis bei der Besichtigung zeigen?
Ja. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GEG).
Welche Fragen stelle ich dem Vermieter bei der Besichtigung?
Fragen Sie nach Nebenkosten und letzter Abrechnung, Kaution, Art der Miete, geplanten Modernisierungen, Haustieren und dem Einzugstermin.
Was nehme ich zur Wohnungsbesichtigung mit?
Ausweis, Bewerbungsmappe, Taschenlampe, Handy für Fotos und am besten eine Begleitperson.
Rechtsgrundlagen: § 80 GEG (Energieausweis) · § 551 BGB (Mietsicherheit) · § 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.