Kaufnebenkosten in Ulm
Ulm liegt in Baden-Württemberg. Dort beträgt die Grunderwerbsteuer 5 %. Für eine typische Eigentumswohnung mit 70 m² zum Durchschnittspreis von 2.950 € je m² (207.000 €) ergeben sich diese Nebenkosten (10,2 % des Kaufpreises):
| Grunderwerbsteuer (5 %) | 10.350 € |
| Notar und Grundbuch (GNotKG, inkl. Grundschuld) | 3.436 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 7.390 € |
| Nebenkosten mit Makler | 21.176 € |
| Ohne Makler (z. B. vom Bauträger oder privat) | 13.786 € |
Was kann ich mir in Ulm leisten?
Bei 4,40 % Sollzins, 2 % Tilgung, 60.000 € Eigenkapital und einer Rate von höchstens 35 % des Haushaltsnettos:
| Haushaltsnetto | Kaufpreis bis | Wohnfläche in Ulm |
|---|---|---|
| 3.000 € im Monat | 232.000 € | 79 m² |
| 4.500 € im Monat | 321.000 € | 109 m² |
| 6.000 € im Monat | 410.000 € | 139 m² |
Monatsrate für eine Wohnung in Ulm
Kaufpreis 207.000 €, Eigenkapital 63.000 € (Nebenkosten plus 20 %), Sollzins 4,40 %, Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre:
Mietrendite in Ulm
Mit 8,34 € Kaltmiete und 2.950 € Kaufpreis je m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,4 %. Der Kaufpreis entspricht dem 29,5-Fachen der Jahreskaltmiete. Kaufen ist in Ulm teurer als in 62 % der Städte, für die wir Kaufpreise haben.
Unter 3,5 % brutto rechnet sich eine Kapitalanlage meist nur mit Wertsteigerung oder viel Eigenkapital.
Mieten oder kaufen in Ulm?
Faustregel: Unter dem 20-Fachen der Jahresmiete spricht rechnerisch viel fürs Kaufen, über dem 27-Fachen fürs Mieten. In Ulm liegt der Faktor bei 29,5 – Mieten ist hier rechnerisch im Vorteil, Käufer setzen auf Wertsteigerung.
Monatlich: Kaufen kostet für 70 m² etwa 1.057 € (Rate plus Instandhaltung), Mieten etwa 584 € Kaltmiete. Beim Kaufen tilgen Sie einen Teil der Rate – das ist Vermögensaufbau.
Mieten in Ulm
Eine 70-m²-Wohnung kostet in Ulm etwa 584 € kalt (Bestandsmiete laut Zensus 2022). Als Kaution dürfen höchstens drei Kaltmieten verlangt werden, hier rund 1.750 €.
| Haushaltsnetto | Warmmiete (⅓) | Wohnfläche in Ulm |
|---|---|---|
| 2.500 € | 833 € | 73 m² |
| 3.500 € | 1.167 € | 103 m² |
| 5.000 € | 1.667 € | 147 m² |
Warmmiete mit 3 € Nebenkosten je m² gerechnet.
Mieterschutz in Ulm
In Ulm gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, gültig bis 31.12.2026.
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Für Eigentümer in Ulm
Der Bodenrichtwert liegt in Ulm bei durchschnittlich 374 € je m². Ein Standard-Einfamilienhaus kostet laut Gutachterausschuss etwa 565.000 €. Ob Verkauf, Erbe oder Vermietung – diese Rechner helfen bei der Entscheidung:
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