Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
Was sich 2026 geändert hat
Das 2024 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft „Heizungsgesetz“ genannt, verlangte für neu eingebaute Heizungen grundsätzlich einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien. Für bestehende Gebäude war diese Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt.
Die Bundesregierung hat das Gesetz 2026 grundlegend überarbeitet. Nach Angaben der Bundesregierung sind die wesentlichen Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.
Die wichtigsten Punkte:
- Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen entfällt.
- Eigentümer wählen die Heizung wieder frei: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid, Gas oder Öl.
- Für neue Gas- und Ölheizungen gilt stattdessen eine „Biotreppe“ mit steigenden Beimischquoten.
- Die Förderung für den Heizungstausch wurde neu geregelt.
Einzelheiten werden noch durch Verordnungen konkretisiert. Prüfen Sie vor einer Investition den aktuellen Stand.
Die Biotreppe für Gas- und Ölheizungen
Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss diese nach dem neuen Recht schrittweise mit einem Anteil klimaneutraler Brennstoffe betreiben, etwa Biomethan oder biogenem Heizöl. Nach den veröffentlichten Eckpunkten beginnt die Pflicht 2029 mit 10 Prozent und steigt über 30 Prozent im Jahr 2035 auf 60 Prozent im Jahr 2040.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Anschaffung einer Gasheizung ist günstig, die Betriebskosten sind aber schwer kalkulierbar. Biogene Brennstoffe sind knapp und meist teurer als fossile. Hinzu kommt der steigende CO₂-Preis.
Rechnen Sie deshalb über die gesamte Lebensdauer der Heizung, also 15 bis 20 Jahre, und nicht nur mit den Einbaukosten. Für die Gesamtkosten spielen Gebäudezustand, Dämmung und Strompreis eine große Rolle. Eine unabhängige Energieberatung ist nicht mehr vorgeschrieben, kann aber Fehlentscheidungen vermeiden.
Kommunale Wärmeplanung
Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Gemeinden Wärmepläne erstellen. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollten bis Mitte 2026 fertig sein, kleinere Gemeinden bis Mitte 2028.
Nach altem Recht hing an der Wärmeplanung, ab wann die 65-Prozent-Pflicht im Bestand galt. Diese Kopplung ist mit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht entfallen.
Trotzdem lohnt der Blick in den Wärmeplan Ihrer Gemeinde. Er zeigt, ob in Ihrer Straße ein Fernwärme- oder Wasserstoffnetz geplant ist oder ob Sie langfristig auf eine eigene Lösung setzen müssen. Wer in einem geplanten Fernwärmegebiet heute in eine teure Einzellösung investiert, verschenkt unter Umständen Geld. Den Plan finden Sie in der Regel auf der Webseite der Gemeinde.
Pflichten nach dem Kauf oder Erbe
Wer ein Haus kauft oder erbt, muss bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen. Sie gelten nach dem Umbau des Gesetzes weiter, teils mit neuer Paragrafennummer:
- Oberste Geschossdecke: Ist sie ungedämmt und das Dach darüber ebenfalls nicht gedämmt, muss sie gedämmt werden.
- Leitungen: Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
Grundsätzlich gelten diese Pflichten für alle Gebäude. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, greifen sie erst mit einem Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre Zeit.
Die frühere Pflicht, bestimmte über 30 Jahre alte Heizkessel auszutauschen, wird in Fachquellen nach der Reform unterschiedlich dargestellt. Lassen Sie den Kessel deshalb vom Schornsteinfeger prüfen. Planen Sie die Kosten in Ihr Budget ein und berücksichtigen Sie sie bei der Bewertung.
Was Vermieter beachten sollten
Für Vermieter sind vor allem drei Punkte wichtig:
- Kostenteilung: Nach den Plänen des Gesetzgebers sollen Vermieter bei neu eingebauten fossilen Heizungen künftig einen Teil der Kosten selbst tragen, etwa beim CO₂-Preis und bei Mehrkosten für biogene Brennstoffe. Details und Zeitpunkte sollten Sie vor der Investition prüfen.
- Modernisierungsumlage: Kosten für eine neue Heizung können unter Bedingungen auf die Miete umgelegt werden. Die Umlage ist gedeckelt (§ 559e BGB für Heizungen, sonst § 559 BGB).
- Energieausweis: Bei Neuvermietung müssen Sie ihn vorlegen. Eine schlechte Effizienzklasse kann die Vermietbarkeit verschlechtern.
Rechnen Sie Investitionen in die Heizung immer gegen die erzielbare Miete. Wie sich Modernisierungskosten auf Ihre Rendite auswirken, zeigt der Mietrendite-Rechner.
Beim Kauf: worauf Käufer achten sollten
Für Käufer ist die Heizung ein wichtiger Kostenfaktor. Fragen Sie vor dem Kauf:
- Welche Heizung ist eingebaut, wie alt ist sie, wann wurde sie zuletzt gewartet?
- Was steht im Energieausweis und im Protokoll des Schornsteinfegers?
- Sind oberste Geschossdecke und Leitungen gedämmt?
- Was sieht der Wärmeplan der Gemeinde für die Straße vor?
Fehlende Dämmung oder eine absehbar fällige Heizung sind ein Argument in der Preisverhandlung. Lassen Sie sich die Kosten von einem Fachbetrieb schätzen.
Verkäufer sollten diese Fragen vorab beantworten können. Das schafft Vertrauen und beschleunigt den Verkauf. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler. Vergleichspreise für Ihre Lage finden Sie im Preisatlas.
Häufige Fragen
Gilt die 65-Prozent-Regel noch?
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Pflicht entfallen, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Die wesentlichen Neuregelungen gelten nach Angaben der Bundesregierung seit dem 29. Juli 2026.
Darf ich 2026 noch eine Gasheizung einbauen?
Ja. Ab 2029 muss eine neue Gas- oder Ölheizung aber schrittweise mit steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe betrieben werden.
Muss ich nach dem Hauskauf dämmen?
Ja, in bestimmten Fällen. Eine ungedämmte oberste Geschossdecke und ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang gedämmt werden.
Muss ich meine alte Heizung austauschen?
Eine funktionierende Heizung dürfen Sie grundsätzlich weiter betreiben und reparieren. Ob für sehr alte Kessel eine Austauschpflicht besteht, sollten Sie vom Schornsteinfeger prüfen lassen.
Was hat die Wärmeplanung mit meiner Heizung zu tun?
Seit der Reform hängt keine Heizungspflicht mehr an der Wärmeplanung. Der Wärmeplan zeigt aber, ob in Ihrer Straße ein Fernwärmenetz geplant ist.
Rechtsgrundlagen: Gebäudeenergiegesetz / Gebäudemodernisierungsgesetz · Wärmeplanungsgesetz (WPG) · § 559e BGB (Modernisierungsumlage Heizung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.