Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
So funktioniert Mietkauf
Mietkauf ist kein eigener Vertragstyp im Gesetz, sondern eine Kombination aus Miet- und Kaufvertrag. Sie ziehen ein und zahlen monatlich einen Betrag, der meist höher ist als eine normale Miete. Ein Teil davon wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Nach einer vereinbarten Zeit, oft fünf bis fünfzehn Jahre, kaufen Sie die Immobilie oder zahlen die Restsumme.
Für Käufer klingt das attraktiv: Man wohnt schon im künftigen Eigentum, ohne sofort viel Eigenkapital zu brauchen. Für Verkäufer ist Mietkauf ein Weg, schwer verkäufliche Objekte loszuwerden oder einen höheren Preis zu erzielen. Gerade deshalb lohnt ein genauer Blick auf Preis und Vertrag.
Die wichtigsten Varianten
- Mietvertrag mit Kaufoption: Sie mieten und haben das Recht, aber nicht die Pflicht, später zu kaufen. Ein Teil der Miete wird angerechnet, wenn Sie kaufen. Verzichten Sie, ist das Geld meist weg.
- Mietkauf mit Kaufpflicht: Kauf und Zeitpunkt stehen von Anfang an fest. Sie zahlen bis dahin Raten, danach die Restsumme.
- Ratenkauf: Der Kaufvertrag wird sofort geschlossen, der Kaufpreis in Raten über viele Jahre gezahlt. Sie werden früh Eigentümer oder erhalten eine gesicherte Position, tragen aber auch Kosten und Pflichten eines Eigentümers.
Welche Variante vorliegt, entscheidet über Ihre Rechte. Lassen Sie sich nicht von der Bezeichnung im Angebot leiten, sondern vom Vertragstext.
Notar ist Pflicht
Jeder Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück oder eine Wohnung zu verkaufen oder zu kaufen, muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Das gilt auch für eine verbindliche Kaufoption beim Mietkauf. Ein privat unterschriebener Mietkaufvertrag mit Kaufzusage ist in diesem Teil formnichtig.
Die Folge: Sie zahlen jahrelang erhöhte Raten, haben aber keinen durchsetzbaren Anspruch auf den Kauf. Bestehen Sie deshalb auf einer Beurkundung. Der Notar erklärt den Vertrag, prüft das Grundbuch und sorgt dafür, dass Ihre Zahlungen abgesichert werden. Die Notar- und Grundbuchkosten fallen ohnehin an, nur früher als bei einem späteren Kauf.
Das größte Risiko: Insolvenz des Verkäufers
Gerät der Verkäufer während der Mietkaufzeit in Insolvenz oder wird die Immobilie zwangsversteigert, kann Ihr Anspruch auf den Kauf verloren gehen. Die bereits angerechneten Beträge sind dann im schlimmsten Fall weg.
Schutz bietet eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB). Sie sichert Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Spätere Belastungen oder Verkäufe sind Ihnen gegenüber unwirksam, und auch der Insolvenzverwalter muss den Anspruch erfüllen (§ 106 InsO). Prüfen Sie außerdem, ob im Grundbuch bereits Grundschulden der Bank des Verkäufers stehen. Der Vertrag muss regeln, dass diese bis zur Übertragung gelöscht werden. Wie riskant eine Zwangsversteigerung ist, zeigt der Ratgeber Immobilie aus Zwangsversteigerung kaufen.
Weitere Risiken und Kosten
- Höherer Gesamtpreis: Der Kaufpreis wird oft schon heute festgelegt und enthält einen Aufschlag für das Warten. Vergleichen Sie ihn mit amtlichen Werten im Preisatlas.
- Instandhaltung: Viele Verträge übertragen Reparaturen schon während der Mietzeit auf Sie.
- Wertentwicklung: Fällt der Marktwert, sind Sie bei Kaufpflicht trotzdem an den Preis gebunden.
- Restfinanzierung: Für die Restsumme brauchen Sie später eine Bank. Ist Ihr Einkommen dann geringer oder sind die Zinsen höher, kann es schwierig werden.
- Grunderwerbsteuer: fällt beim Kauf an, je nach Gestaltung auf den gesamten Kaufpreis.
Für wen Mietkauf sinnvoll sein kann
Mietkauf kann passen, wenn Sie ein sicheres Einkommen haben, aber noch wenig Eigenkapital, etwa nach dem Berufseinstieg. Er kann auch sinnvoll sein, wenn Verkäufer und Käufer sich kennen, zum Beispiel innerhalb der Familie oder zwischen Vermieter und langjährigem Mieter.
In vielen anderen Fällen ist ein klassischer Kauf mit Bankfinanzierung günstiger, selbst mit wenig Eigenkapital. Rechnen Sie beide Wege durch: Wie viel zahlen Sie beim Mietkauf insgesamt, und was würde eine normale Finanzierung kosten? Das zeigen der Finanzierungsrechner und der Vergleich Mieten oder kaufen. Wie viel Eigenkapital eine Bank erwartet, steht im Ratgeber Wie viel Eigenkapital brauche ich?.
Häufige Fragen
Wie funktioniert Mietkauf bei einem Haus?
Sie ziehen als Mieter ein, zahlen eine erhöhte Monatsrate und kaufen das Haus nach einer vereinbarten Zeit. Ein Teil der Zahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet.
Muss ein Mietkauf notariell beurkundet werden?
Ja, sobald eine Kaufpflicht oder verbindliche Kaufoption vereinbart wird (§ 311b BGB). Ohne Notar ist die Kaufabrede unwirksam.
Was passiert beim Mietkauf, wenn der Verkäufer pleitegeht?
Ohne Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann Ihr Anspruch verloren gehen. Mit Vormerkung muss auch der Insolvenzverwalter den Kauf erfüllen (§ 106 InsO).
Ist Mietkauf teurer als ein normaler Kauf?
Meist ja, weil Verkäufer einen Aufschlag für die spätere Zahlung einrechnen. Vergleichen Sie den Gesamtbetrag mit einer Bankfinanzierung.
Bekomme ich beim Mietkauf mein Geld zurück, wenn ich nicht kaufe?
Bei einer Kaufoption meist nicht; die angerechneten Beträge gelten dann oft als Miete. Entscheidend ist der Vertrag.
Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (Verträge über Grundstücke) · § 883 BGB (Vormerkung) · § 106 InsO (Vormerkung in der Insolvenz)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.