Fachlich geprüft von Benjamin Hemmati, Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschadenbewertung (DGuSV e.V.) · Stand 05.10.2026
So läuft eine Zwangsversteigerung ab
Zahlt ein Eigentümer seine Schulden nicht, kann ein Gläubiger, meist eine Bank, die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln, setzt ihn fest und bestimmt einen Versteigerungstermin. Termine und Gutachten werden öffentlich bekannt gemacht, unter anderem im Justizportal zvg-portal.de.
Im Termin verliest das Gericht die Bedingungen, danach beginnt die Bietzeit von mindestens 30 Minuten. Bieter geben ihre Gebote mündlich ab. Wer am Ende das höchste wirksame Gebot abgegeben hat, erhält in der Regel den Zuschlag. Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer, ohne Notar und ohne Kaufvertrag. Das Grundbuch wird danach auf Ersuchen des Gerichts berichtigt.
Verkehrswert und Gutachten
Der Verkehrswert ist der Wert, den das Gericht auf Grundlage des Sachverständigengutachtens festsetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG). Er ist die Bezugsgröße für die Wertgrenzen und die Sicherheitsleistung.
Das Gutachten können Sie meist online oder beim Gericht einsehen. Lesen Sie es genau: Oft durfte der Sachverständige das Objekt nicht betreten und hat nur von außen bewertet. Dann steht dort ein Hinweis, und der Zustand innen ist unbekannt. Prüfen Sie zusätzlich das Grundbuch, die Lage und vergleichen Sie den Verkehrswert mit amtlichen Werten im Preisatlas. Das Gutachten kann einige Monate alt sein. In bewegten Märkten weicht der heutige Marktwert davon ab.
5/10- und 7/10-Grenze
Im ersten Versteigerungstermin schützt das Gesetz den Eigentümer und die Gläubiger vor einer Verschleuderung:
- 5/10-Grenze: Liegt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen (§ 85a ZVG).
- 7/10-Grenze: Liegt das Meistgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann ein betroffener Gläubiger beantragen, den Zuschlag zu versagen (§ 74a ZVG).
Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe einmal versagt, gelten die Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Erst dann sind Zuschläge deutlich unter dem Verkehrswert möglich. Viele Objekte werden aber auch im ersten Termin zu Preisen nahe dem Verkehrswert oder darüber versteigert, weil mehrere Bieter mitbieten.
Sicherheitsleistung und Bezahlung
Ein Gläubiger kann verlangen, dass Sie für Ihr Gebot Sicherheit leisten. Sie beträgt 10 Prozent des Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen. Zulässig sind vor allem ein bestätigter Bundesbankscheck, ein von einem Kreditinstitut ausgestellter Verrechnungsscheck oder eine rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse. Ohne Sicherheit wird Ihr Gebot zurückgewiesen.
Den Rest des Gebots zahlen Sie im späteren Verteilungstermin. Ab dem Zuschlag ist das Bargebot zu verzinsen. Klären Sie die Finanzierung deshalb vor dem Termin: Viele Banken finanzieren Zwangsversteigerungen, wollen aber Gutachten und Objektunterlagen vorab sehen. Ihr Budget prüfen Sie mit dem Budget-Rechner.
Keine Gewährleistung, oft keine Besichtigung
Beim Kauf in der Zwangsversteigerung haben Sie keine Ansprüche wegen Mängeln (§ 56 ZVG). Feuchtigkeit, Schimmel, defekte Heizung oder Bauschäden sind Ihr Risiko. Da der Eigentümer Sie nicht hereinlassen muss, ist eine Besichtigung von innen häufig nicht möglich.
Weitere Punkte:
- Bewohner: Ist das Objekt vermietet, übernehmen Sie den Mietvertrag. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG), der Mieterschutz gilt aber weiter, etwa bei Eigenbedarf.
- Bestehenbleibende Rechte: Manche Rechte im Grundbuch, etwa ein Wohnrecht, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.
- Wohnungseigentum: Prüfen Sie Protokolle und Rücklage der Gemeinschaft, siehe Unterlagen prüfen.
Kosten und Tipps für Bieter
Makler- und Notarkosten entfallen. Dafür zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot und bestehenbleibende Rechte, Gerichtsgebühren für den Zuschlag und die Grundbucheintragung.
- Besuchen Sie vorher einen fremden Termin, um den Ablauf kennenzulernen.
- Legen Sie Ihr Höchstgebot vorher fest und halten Sie sich daran.
- Lesen Sie die Terminsbestimmung und fragen Sie beim Rechtspfleger nach dem geringsten Gebot und bestehenbleibenden Rechten.
- Bieten Sie für jemand anderen, brauchen Sie eine öffentlich beglaubigte Vollmacht.
Wer lieber mit Besichtigung und Gewährleistungsregeln kauft, findet reguläre Angebote über die Suche oder einen Suchauftrag.
Häufige Fragen
Kann man bei einer Zwangsversteigerung ein Schnäppchen machen?
Manchmal, vor allem im zweiten Termin, wenn die Wertgrenzen nicht mehr gelten. Oft liegen die Gebote aber nahe am Verkehrswert oder darüber.
Was bedeutet die 7/10-Grenze bei der Zwangsversteigerung?
Liegt das Meistgebot im ersten Termin unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a ZVG).
Was bedeutet die 5/10-Grenze?
Liegt das Meistgebot im ersten Termin unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a ZVG).
Wie hoch ist die Sicherheitsleistung bei einer Zwangsversteigerung?
10 Prozent des Verkehrswerts, wenn ein Gläubiger sie verlangt. Bargeld ist nicht erlaubt, üblich sind bankbestätigte Schecks oder eine Überweisung vorab.
Kann ich eine Immobilie vor der Zwangsversteigerung besichtigen?
Nur, wenn der Eigentümer zustimmt. Oft ist das nicht möglich; dann bleibt nur das Gutachten und die Außenansicht.
Brauche ich bei einer Zwangsversteigerung einen Notar?
Nein. Mit dem Zuschlag des Gerichts werden Sie Eigentümer; Grunderwerbsteuer und Gerichtsgebühren fallen trotzdem an.
Rechtsgrundlagen: § 74a ZVG (7/10-Grenze, Verkehrswert) · § 85a ZVG (5/10-Grenze) · § 68 ZVG (Sicherheitsleistung) · § 56 ZVG (Gefahrübergang, keine Gewährleistung)
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.