Kaufnebenkosten in Berlin
Berlin liegt in Berlin. Dort beträgt die Grunderwerbsteuer 6 %. Für eine typische Eigentumswohnung mit 70 m² zum Durchschnittspreis von 4.920 € je m² (344.000 €) ergeben sich diese Nebenkosten (11,0 % des Kaufpreises):
| Grunderwerbsteuer (6 %) | 20.640 € |
| Notar und Grundbuch (GNotKG, inkl. Grundschuld) | 4.897 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 12.281 € |
| Nebenkosten mit Makler | 37.818 € |
| Ohne Makler (z. B. vom Bauträger oder privat) | 25.537 € |
Was kann ich mir in Berlin leisten?
Bei 4,40 % Sollzins, 2 % Tilgung, 60.000 € Eigenkapital und einer Rate von höchstens 35 % des Haushaltsnettos:
| Haushaltsnetto | Kaufpreis bis | Wohnfläche in Berlin |
|---|---|---|
| 3.000 € im Monat | 230.000 € | 47 m² |
| 4.500 € im Monat | 318.000 € | 65 m² |
| 6.000 € im Monat | 407.000 € | 83 m² |
Monatsrate für eine Wohnung in Berlin
Kaufpreis 344.000 €, Eigenkapital 107.000 € (Nebenkosten plus 20 %), Sollzins 4,40 %, Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre:
Mietrendite in Berlin
Mit 8,47 € Kaltmiete und 4.920 € Kaufpreis je m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,1 %. Der Kaufpreis entspricht dem 48,4-Fachen der Jahreskaltmiete. Kaufen ist in Berlin teurer als in 99 % der Städte, für die wir Kaufpreise haben.
Unter 3,5 % brutto rechnet sich eine Kapitalanlage meist nur mit Wertsteigerung oder viel Eigenkapital.
Mieten oder kaufen in Berlin?
Faustregel: Unter dem 20-Fachen der Jahresmiete spricht rechnerisch viel fürs Kaufen, über dem 27-Fachen fürs Mieten. In Berlin liegt der Faktor bei 48,4 – Mieten ist hier rechnerisch im Vorteil, Käufer setzen auf Wertsteigerung.
Monatlich: Kaufen kostet für 70 m² etwa 1.763 € (Rate plus Instandhaltung), Mieten etwa 593 € Kaltmiete. Beim Kaufen tilgen Sie einen Teil der Rate – das ist Vermögensaufbau.
Mieten in Berlin
Eine 70-m²-Wohnung kostet in Berlin etwa 593 € kalt (Bestandsmiete laut Zensus 2022). Als Kaution dürfen höchstens drei Kaltmieten verlangt werden, hier rund 1.780 €.
| Haushaltsnetto | Warmmiete (⅓) | Wohnfläche in Berlin |
|---|---|---|
| 2.500 € | 833 € | 73 m² |
| 3.500 € | 1.167 € | 102 m² |
| 5.000 € | 1.667 € | 145 m² |
Warmmiete mit 3 € Nebenkosten je m² gerechnet.
Mieterschutz in Berlin
In Berlin gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin (ganzes Stadtgebiet), gültig bis 31.12.2029.
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Für Eigentümer in Berlin
Der Bodenrichtwert liegt in Berlin bei durchschnittlich 3.000 € je m². Ein Standard-Einfamilienhaus kostet laut Gutachterausschuss etwa 1.297.000 €. Ob Verkauf, Erbe oder Vermietung – diese Rechner helfen bei der Entscheidung:
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