Immobilien-Rechner Freiburg im Breisgau 2026: Nebenkosten, Rate, Rendite

Immobilien-Rechner Freiburg im Breisgau

Was kostet Kaufen und Mieten in Freiburg im Breisgau? Alle Rechner mit den aktuellen Zahlen der Stadt – Stand Oktober 2026.

Kurz gesagt In Freiburg im Breisgau kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt 4.620 € je m², die Kaltmiete liegt bei 9,30 € je m². Beim Kauf fallen in Baden-Württemberg 5 % Grunderwerbsteuer an; für eine Wohnung mit 70 m² (323.000 €) sind das mit Notar, Grundbuch und Makler rund 32.500 € Nebenkosten. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,4 % (Kaufpreisfaktor 41,4).

4.620 €Kauf je m²

9,30 €Miete je m²

2,4 %Bruttorendite

Datenstand Oktober 2026 · Kaufpreis: amtlicher Durchschnitt (Gutachterausschuss) · Miete: Bestandsmiete laut Zensus 2022 · Bundesland Baden-Württemberg

Kaufnebenkosten in Freiburg im Breisgau

Freiburg im Breisgau liegt in Baden-Württemberg. Dort beträgt die Grunderwerbsteuer 5 %. Für eine typische Eigentumswohnung mit 70 m² zum Durchschnittspreis von 4.620 € je m² (323.000 €) ergeben sich diese Nebenkosten (10,1 % des Kaufpreises):

Grunderwerbsteuer (5 %)	16.150 €
Notar und Grundbuch (GNotKG, inkl. Grundschuld)	4.787 €
Maklerprovision (3,57 %)	11.531 €
Nebenkosten mit Makler	32.469 €
Ohne Makler (z. B. vom Bauträger oder privat)	20.937 €

Mit eigenem Kaufpreis rechnen Notarkosten im Detail

Was kann ich mir in Freiburg im Breisgau leisten?

Bei 4,40 % Sollzins, 2 % Tilgung, 60.000 € Eigenkapital und einer Rate von höchstens 35 % des Haushaltsnettos:

Haushaltsnetto	Kaufpreis bis	Wohnfläche in Freiburg im Breisgau
3.000 € im Monat	232.000 €	50 m²
4.500 € im Monat	321.000 €	70 m²
6.000 € im Monat	410.000 €	89 m²

Eigenes Budget berechnen

Monatsrate für eine Wohnung in Freiburg im Breisgau

Kaufpreis 323.000 €, Eigenkapital 97.000 € (Nebenkosten plus 20 %), Sollzins 4,40 %, Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre:

Monatsrate1.387 €fest für 10 Jahre

Darlehen260.141 €Beleihung 81 %

Restschuld nach 10 Jahren194.933 €Anschluss nötig

Zinsen in 10 Jahren101.283 €bei gleichem Zins

Finanzierung mit Tilgungsplan Bauzinsen heute

Mietrendite in Freiburg im Breisgau

Mit 9,30 € Kaltmiete und 4.620 € Kaufpreis je m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,4 %. Der Kaufpreis entspricht dem 41,4-Fachen der Jahreskaltmiete. Kaufen ist in Freiburg im Breisgau teurer als in 98 % der Städte, für die wir Kaufpreise haben.

Unter 3,5 % brutto rechnet sich eine Kapitalanlage meist nur mit Wertsteigerung oder viel Eigenkapital.

Kapitalanlage mit Steuer rechnen Mietrendite-Rechner

Mieten oder kaufen in Freiburg im Breisgau?

Faustregel: Unter dem 20-Fachen der Jahresmiete spricht rechnerisch viel fürs Kaufen, über dem 27-Fachen fürs Mieten. In Freiburg im Breisgau liegt der Faktor bei 41,4 – Mieten ist hier rechnerisch im Vorteil, Käufer setzen auf Wertsteigerung.

Monatlich: Kaufen kostet für 70 m² etwa 1.657 € (Rate plus Instandhaltung), Mieten etwa 651 € Kaltmiete. Beim Kaufen tilgen Sie einen Teil der Rate – das ist Vermögensaufbau.

Vergleich über 25 Jahre

Mieten in Freiburg im Breisgau

Eine 70-m²-Wohnung kostet in Freiburg im Breisgau etwa 651 € kalt (Bestandsmiete laut Zensus 2022). Als Kaution dürfen höchstens drei Kaltmieten verlangt werden, hier rund 1.950 €.

Haushaltsnetto	Warmmiete (⅓)	Wohnfläche in Freiburg im Breisgau
2.500 €	833 €	68 m²
3.500 €	1.167 €	95 m²
5.000 €	1.667 €	136 m²

Warmmiete mit 3 € Nebenkosten je m² gerechnet.

Mieterschutz in Freiburg im Breisgau

In Freiburg im Breisgau gilt die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, gültig bis 31.12.2026.

Mietspiegel Freiburg im Breisgau Mieterhöhung prüfen Mietpreisbremse Einzugskosten

Für Eigentümer in Freiburg im Breisgau

Der Bodenrichtwert liegt in Freiburg im Breisgau bei durchschnittlich 970 € je m². Ein Standard-Einfamilienhaus kostet laut Gutachterausschuss etwa 974.000 €. Ob Verkauf, Erbe oder Vermietung – diese Rechner helfen bei der Entscheidung:

Immobilie bewertenMarktwert in Freiburg im Breisgau kostenlos. SpekulationssteuerAb wann der Verkauf steuerfrei ist. ErbschaftsteuerFreibeträge und Familienheim. ErtragswertMit dem Bodenrichtwert von Freiburg im Breisgau.

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Häufige Fragen

Was kostet eine Wohnung in Freiburg im Breisgau?

Im Oktober 2026 liegt der Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Freiburg im Breisgau bei durchschnittlich 4.620 € je m² (amtlicher Durchschnitt (Gutachterausschuss)). Eine Wohnung mit 70 m² kostet damit rund 323.000 €.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Freiburg im Breisgau?

Freiburg im Breisgau liegt in Baden-Württemberg mit 5 % Grunderwerbsteuer. Mit Notar, Grundbuch und 3,57 % Makler sind es 10,05 % des Kaufpreises, ohne Makler 6,48 %.

Wie hoch ist die Miete in Freiburg im Breisgau?

Die Kaltmiete liegt bei etwa 9,30 € je m² (Bestandsmiete laut Zensus 2022). Für 70 m² sind das rund 651 € im Monat.

Gilt in Freiburg im Breisgau die Mietpreisbremse?

Ja. Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025. Die Miete darf bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Lohnt sich eine Kapitalanlage in Freiburg im Breisgau?

Die Bruttomietrendite liegt bei 2,4 %, der Kaufpreisfaktor bei 41,4. Ob es sich lohnt, hängt von Finanzierung, Steuer und Wertentwicklung ab – der Kapitalanlage-Rechner zeigt den Cashflow nach Steuer.